Как выселить жильцов?

Далеко не всегда отношения между собственником и арендатором складываются по сценарию "и жили они долго и счастливо". Часто квартиранты не выполняют условий договора аренды и вынуждают владельца жилья идти на крайние меры - выселение. Но что делать, если арендатор отказывается "по-хорошему" покидать квартиру? На каких основаниях его можно выселить?

Как выселить жильцов: основания для выселения

Основания для выселения прописаны в Гражданском кодексе России. Так, выселить квартиранта возможно, если он не платил за аренду более полугода (при условии, если договором не установлен другой, более длинный срок). Еще один повод для выселения - невнесение арендной платы больше двух раз (если речь идет о краткосрочной аренде).

Арендатор может потерять жилплощадь по вине других. Например, если его временные жильцы и другие люди , за которых он отвечает по договору, нарушили условия проживания и испортили имущество собственника (допустим, они сожгли кухню, когда готовили завтрак). Исправлять их ошибки будет арендатор.

Так, суд может дать нанимателю срок до года на возмещение ущерба. Если же квартирант не исправится и не предпримет попыток загладить вину перед хозяином жилья материально, по повторному обращению собственника, суд расторгнет договор аренды. Важно запомнить, что этот механизм не работает, если между сторонами заключен краткосрочный договор аренды.

Как и кто выселяет жильцов?

Как и кто будет выселять жильцов зависит от того, был ли заключен между сторонами письменный договор аренды. Рассмотрим ситуацию, где договор есть или имеются фактические доказательства правовых отношений между сторонами (например, договор был устным, но есть подтверждение фиксированных платежей на счет собственника, электронная переписка о жилье, его аренде, платежах и так далее). В этом случае выселение жильцов возможно одним из способов.

• Первый и самый очевидный - через суд. Выселение законно вселившихся жильцов во внесудебном порядке запрещено, об этом сказано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14.
• Второй вариант, если собственник применит так называемые "меры оперативного воздействия". На практике это означает, что хозяин квартиры должен поговорить с арендатором и объяснить ему о своем намерении обратиться в суд с иском о выселении. Однако в случае, если иск будет удовлетворен, арендатор обязуется платить за фактическое проживание в квартире, после прекращения отношений между сторонами. Кроме того, на плени нанимателя лягут судебные расходы. На многих нерадивых жильцов такие меры действуют очень эффективно и они соглашаются покинуть квартиру (и заплатить ущерб, если он был нанесен) не дожидаясь подачи искового заявления в суд.

А если доказательств аренды нет?

В ситуации, когда договора не было или он был устным, но нет никаких доказательств договорных отношений - существует два способа выселения жильцов.

• Самый очевидный - обратиться в суд. Практика в этом случае вполне однозначная: если у человека, который занимает квартиру, нет никаких оснований в ней жить, его обязательно выселят судом. Кроме того, его заставят заплатить за фактическое проживание и даже возможно привлекут к уголовной ответственности. Последний вариант возможен, если квартире или имуществу в ней был нанесен ущерб.
• Еще один рабочий способ выселить жильца - это дождаться, пока он покинет квартиру и поменять замки. Однако, советуем делать это в присутствии полиции. Поверьте, это вложение в будущее. В случае, если квартирант будет отстаивать свои права на проживание в квартире в суде или требовать вернуть свои вещи, на стороне собственника уже будет ощутимое преимущество в виде заключения из полиции.

Куда еще можно обратиться?

Ответ прост - в полицию. Причем сделать это можно вне зависимости от того, был ли заключен договор между сторонами или не был. Собственник жильца может обратиться к участковому, если у него есть подозрения, что из квартиры пропали его вещи или что в квартире живут посторонние люди. И дело здесь даже не столько в соблюдении прав собственника, сослаться можно и на "противодействие терроризму".

Однако, стоит учитывать, что визит полиции не повлечет за собой выселение жильцов. Исключение составляет только тот факт, если на территории квартиры совершено преступление. Однако, заключение участкового может помочь собственнику во время судебных тяжб.

Арендодателям и арендаторам, которых не обошли стороной конфликты, можно посоветовать лишь одного: постарайтесь разрешить спорную ситуацию мирным путем. Если же договориться не вышло, выселить квартиранта можно только на основании решения суда. Безусловно, можно вызвать полицию и сменить замки в квартире, но вряд-ли эти меры приведут к желаемому результату.