Снять квартиру в новостройке?
В желании сэкономить на аренде жилья, потенциальные квартиросъемщики нередко обращают своё внимание на новостройки. И здесь есть два варианта: взять "черновую" квартиру с бетонными стенами, чтобы потом довести её до ума, или снять квартиру в еще несданном доме. В обоих случаях - свои риски. Но, может, игра стоит свеч?
Снять квартиру в новостройке. Экономия на комиссии агента?
Ключи "из рук в руки". Разумеется, такой вариант для потенциального квартиросъемщика наиболее предпочтителен. И если на рынке готового жилья с ремонтом, обустроенного и сдающегося не первый раз, квартиру "от собственника" найти практически невозможно, то с новостройками дела обстоят немного иначе.
На форумах московских (и подмосковных) новостроек нередко попадаются объявления от собственников, да и на объявления потенциальных съемщиков хозяева строящихся квартир реагируют активно. Для них это реальный шанс заранее договориться о сдаче квартиры, зачастую еще до получения документов на право собственности. Но есть одно но. Нередко цены за аренду таких квартир лихо завышены, по сравнению с рыночными. Это не значит, что владельцы квартир в новостройках особенно жадные до денег. Чаще всего, они просто не вникают в реальное положение дел на рынке недвижимости, ведь, к примеру, до завершения стройки еще месяц - торопиться некуда. Поэтому, потенциальным арендаторам имеет смысл торговаться, обращаясь к ценам на квартиры в соседних домах и районах.
Однако, встретить риэлтора, на сайте объявлений о сдаче квартир в новостройках, так же можно. Многие собственники предпочитают абстрагироваться от вопросов поиска квартиранта, заключения договоров и так далее, поэтому пользуются услугами риэлторов, тем более что комиссию, по печальной московской традиции, все равно будут просить с арендатора. Но, повторимся, снять квартиру у владельца напрямую в новостройке более чем реально.
Снять квартиру в новостройке. Ремонт вместо арендной платы?
Иногда на рынке арендного жилья можно встретить следующие предложения.
Квартира в новостройке бизнес-класса на ул. Стромынка, свободной планировки без отделки, общей площадью 148 кв. м, сдается бесплатно сроком на 2 года. Арендатор вместо арендных платежей должен произвести ремонт квартиры за свой счет. Дизайн-проект обсуждается.
Такие варианты снять жилье в новостройке, когда свидетельство о праве собственности уже получено, но квартира стоит «в бетоне», иногда предлагается вообще без арендной платы, но с обязательствами провести ремонт. Сэкономить на таком варианте - идея весьма сомнительная. Как правило, затраты на ремонт, тем более, если речь идет о квартире из бизнес-сектора, превосходят даже самые смелые расчеты. А уж договориться о наименовании работ, сроках их выполнения - вообще задача практически невыполнимая. В результате, неприкаянная квартира переходит из рук в руки, от одних желающих сэкономить на аренде - к другим. Стоит ли ремонтировать квартиру, если собственник обещает бесплатную аренду? Однозначно нет. Помните поговорку - скупой платит дважды.
Снять квартиру в новостройке. Аренда без договора?
А что же если ремонт в квартире уже есть, и техника расставлена, и мебель, но у собственника пока нет прав собственности на квартиру. Этот вариант для потенциального арендатора - еще более сложный. В частности, заключение договора аренды, вероятнее всего, превратится в целый квест. Если у арендодателя на руках договор долевого участия или договор соинвестирования, то теоретически говорить о договоре найма нельзя, ведь по документам квартира все еще находится в собственности инвестора или застройщика. Логичнее говорить о "поднайме", на который "собственник" (т.е. застройщик) должен дать своё согласие, что на практике трудноосуществимо. В любом случае, в договоре такие моменты должны быть прописаны.
В целом, схема не из простых, но если вы всё-таки решились в неё ввязаться, эксперты советуют заключать подобные договоры на короткий срок, вносить платежи ежемесячно без авансов и предоплаты. В целом договор ничем отличаться от «типового» не будет.
Если же квартира приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка, сдать ее без согласия банка не получится. Та же история, если дом не сдан в эксплуатацию. Сдавать жьлье в аренду нельзя, так как нет права собственности. Опять же, теоретически, можно заключить договор с отсроченными сроками аренды. Но, как показывает практика, это не интересно потенциальному квартиросъемщику. Если квартира ему нужна прямо сейчас, то он вряд-ли согласится ждать годок-другой, пока квартира достроится. Этот вариант походит скорее для сектора коммерческой недвижимости, где площади еще незаконченного, к примеру, торгового центра, уже распределены между "якорными" арендаторами.
Резюме. Арендовать квартиру в строящемся доме или квартиру, на которую у собственников нет прав - возможно. Но это потребует немалых сил, а иногда даже и средств. Прежде чем решиться на подобный шаг, потенциальный арендатор должен взвесить все за и против. Если решение принято в пользу "снимать", то эксперты советуют не делать этого самостоятельно. Даже если в квартире есть ремонт, мебель, техника и собственники активно пользуются жильем, к договору аренды нужно подойти с особым вниманием, а лучше доверить его заключение профессионалам. Если договор составлен неправильно, его легко можно расторгнуть, при помощи 168 статьи ГК РФ.
