Договор субаренды: безопасность и риски
Для начала разберёмся. Сложный термин "субаренда" или поднайм - это всего лишь передача во временное пользование уже арендованной (в нашем случае) квартиры. Простой пример: вы сдаёте свою двушку в центре некоему предпринимателю, а он в свою очередь, сдаёт её третьему лицу. Идти на это или нет - каждый собственник жилья решает сам. Если вы не из пугливых, то стоит запомнить главное: субаренда обязательно должна быть прописана в договоре с арендатором.
Договор найма с физическим лицом. Возьмём еще один пример из жизни. Парень который снимает у вас квартиру уже несколько лет решает уехать на 3-месячную стажировку заграницу. Человек он сообразительный и уже давно понял: страховой депозит платить не вариант, да и по возвращению, найти квартиру, которая будет так же хороша как эта - будет непросто. Поэтому, парень заключает договор с другими жильцами, которые заедут в квартиру на время его отсутствия. Платить за аренду они будут ему, а уж он, свою очередь, собственнику - то есть вам.
Элитная недвижимость. Если мы говорим о дорогостоящем и хорошо обставленном жилье, то любые риски, конечно, растут. В договоре на сдачу квадратных метров класса "люкс" в 99% случаев прописано: наниматель не имеет права сдавать квартиру в субаренду без письменного согласия собственника. Действительно, сдать элитное жилье в поднайм - сложно. Собственники могут предъявить к потенциальным арендаторам такие требования, что и не подберёшься. Но все же, если согласие хозяина квартиры на субаренду у вас в кармане и вы нашли тех, кто снимет квартиру на длительный срок, договор поднайма - обязателен.
Важно. Если мы говорим о субаренде элитного жилья, следует обратиться к такому инструменту как страховка. Причем речь идет не только о страховке площадей, но и всего имущества, включая подсвечник в спальне и ту картину, которую вы привезли из Испании.
Если вы владелец жилья и уж точно не хотите дополнительной суеты и рисков с субарендой, то присмотритесь с будущему арендатору внимательно и сразу пропишите все "нельзя" в договоре на сдачу квартиры. Например: никаких собак в доме, никаких сигарет, никакой субаренды.
Если поднайм в список этих табу не входит, то важно помнить: на него нужно делать отдельный договор, но, по сути, с теми же требованиям что и в основном договоре: страховой депозит, арендная ставка, штрафы за просрочку платежей, порчу мебели или техники. Конечно, таким образом не удастся скинуть всю ответственность за квартиру на субарендатора, но разделить её с ним - вполне возможно.
И еще пара примеров. Сплошь и рядом истории, когда особо предприимчивый арендатор снимает квартиру без ремонта, но в шаговой доступности от достопримечательностей, ресторанов, музеев и площадей. Он вкладывается в отделку, но точно знает, что "отобьёт" свои деньги. Ведь в планах сдавать жильё туристам на короткие сроки.
А эта ситуация, скорее из "черного списка". Некий X снимает у вас квартиру уже год, никогда не тянет с оплатой. "Впрочем, это всё, что о нем нужно знать", - думаете вы и никогда не заходите в свою квартиру с мини-инспекцией. Однако, вполне вероятно, что примерный арендодатель не просто не живет в квартире, за которую платит, но еще и неплохо на ней зарабатывает. Повторно сдаёт квартиру посуточно. Понятное дело, в этом случае ни о каком договоре субаренды речи не идет. Риторический вопрос возникает сам собой: кто рискует больше? Хозяин квартиры, который не задаёт вопросов или хищный арендатор?
