Как грамотно расторгнуть договор аренды?

Не сошлись характерами, разные взгляды на быт. "Развод" возможен не только в семейной жизни, но и в отношениях между арендодателем и квартирантом. Для того, чтобы расторгнуть ранее заключенный союз, нужно разорвать договор аренды. Как это сделать правильно - в этой статье. 

Договор сам по себе - это сделка двух или более сторон. Расторгнуть эту сделку можно досрочно и законно по желанию любого из ее участников. Основания для расторжения договора четко прописаны в Гражданском кодексе РФ. В случае, если в договоре аренды есть другие основания для его расторжения, то стороны могут сослаться на них. Разорвать договор досрочно вправе и арендодатель, и арендатор. Рассмотрим подробнее эти ситуации.

Расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

 Арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в судебном порядке, если:

1. квартирант испортил имущество в квартире
2. задержал оплату за аренду
3. предмет договора существенно нарушен
4. квартирант отказывается от капитального ремонта, оплаты коммунальных услуг и так далее, если эти пункты были прописаны в договоре аренды, как его обязательства.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Арендатор тоже может проявить инициативу и расторгнуть договор досрочно в суде в случае, когда:

1. имущество в квартире непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора
2. арендодатель отказывается делать капитальный ремонт, но это предусмотрено договором
3. арендодатель отказывается передавать имущество или создает преграды для его использования
4. или передал в пользование квартиранта имущество с изъянами, о которых знал

Как расторгнуть договор, лучше узнать заранее, в идеале, еще до его заключения. Не лишним будет  прочесть  29 главу Гражданского кодекса России - там тоже подробно описана процедура "развода" между арендодателем и арендатором.

450 статься ГК РФ - тоже будет полезна. В ней описаны основания, имея которые можно расторгнуть договор: 

1. обе стороны не имеют ничего против разрыва соглашения
2. решение суда при значительном нарушении положений договора одной из сторон
3. решение суда в случаях, которые прописаны законами РФ или договором
4. один из участников договора отказывается от его исполнения, если он (отказ) предусмотрен законом или положениями договора.

Уведомление о расторжении договора аренды

Если решение о расторжении договора аренды уже принято, то нужно заняться специальным уведомлением. Этот документ делают в письменной форме, передают второму участнику сделки лично в руки или отправляют по почте. В самой форме письма нет ничего сложного. Только стандартные: название документа, данные обеих сторон, основания, которые послужили причиной составления уведомления и, собственно, само требование.

Порядок расторжения договора аренды

Согласно статье 452 Гражданского Кодекса РФ соглашение о расторжении договора аренды  производят в той же форме, что и сам договор аренды. То есть, если  договор был сделан за 5 минут шариковой ручкой на коленке, то и расторжение такого договора не отнимет много усилий - достаточно обычной письменной формы и подписей обеих сторон. Но если договор аренды был зарегистрирован по всем требованиям закона, то и его расторжение необходимо регистрировать в том же самом порядке. Эта модель подходит для тех, кто решил "разойтись" полюбовно. А вот если одна из сторон требует расторгнуть договор, а другая сопротивляется - эту ситуацию можно разрешить только в суде. 

Что ожидает после расторжения договора аренды

Как только стороны обменялись подписями, подтверждающими расторжение договора или получили решение суда - с этого момента  все обязательства по ту и по другую сторону баррикад прекращаются. Квартирант смело вывозит свои вещи из квартиры, больше не платит арендную плату и не несёт ответственности за имущество в квартире.  Арендодатель, в свою очередь, может искать нового жильца и заключать новый договор аренды без привязок к срокам.

Однако, если нарушения договора были существенными, стороны вправе потребовать возмещение убытков. Об этом так же сказано в Гражданском кодексе (пункт 4 статья 454 ГК РФ).