Договор с агентством недвижимости. Необходимость или "деньги на ветер"?

В 90% случаев деньги за помощь в опросах аренды жилья агентству платит потенциальный арендатор. И это понятно - ему нужен надёжный посредник, который найдет подходящую квартиру и поможет заключить договор найма. А что же в остальных 10 процентах случаев? На что может надеяться арендодатель, обращаясь в агентство недвижимости? За что он платит и вообще: нужен ли собственнику риэлтор?

В случае, если арендодатель обращается в риэлторское агентство, между сторонами заключается договор на оказание услуг по поиску нанимателя. Естественно, за работу специалистов собственник заплатит комиссионные . Как правило, это половина или полная стоимость ежемесячной арендной ставки. И только когда подходящий вариант найден, между владельцем жилья и квартирантом подписывается договор найма.

Риэлтор и цена. Может ли договор с агентством недвижимости поднять арендную ставку?

Итак, чем поможет агентство арендатору? Первое, что приходит в голову: хороший риэлтор может "содрать" с потенциального квартиранта арендную плату "пожирнее". Кажется, что и агентствам выгодно участвовать в этой схеме: если клиент будет знать, что заплатив разово, например, 20 тысяч рублей агенту, он потом будет получать 5 тысяч плюсом каждый месяц – никого не надо будет убеждать нести деньги риэлторам. Сами прибегут.

Однако реальность такова. Чтобы простимулировать сдающего, агентству потребуется достаточно недалёкий арендатор, согласный снять квартиру по завышенной цене. А где такого взять? Весь рынок сейчас, прямо с ценами, как на ладони - в интернете. Не развернёшься, квартирант мобильный и умный пошел. "На лоха" сейчас "прокатывает" реже, чем 10 лет назад.

Чисто теоретически, агентство, чувствуя особую симпатию к своему клиенту-арендодателю, может сдавать его квартиру по завышенной цене. Но эта услуга гарантированно окажется медвежьей, особенно если речь идет об элитном жилье, где спрос значительно ниже предложения. Задрать цену - это значит увеличить время поиска арендатора. Иногда это время складывается в несколько месяцев простоя, а значит, потери прибыли собственником. Поэтому, задача хорошего риэлтора - здраво оценить жилье и сдавать его по рыночной цене.

Спустить с небес на землю

Риэлтор действительно может помочь арендодателю, выставить квартиру по адекватной цене. Но это случается лишь тогда, когда изначально выставленная цена явно завышена. Если такой факт имеет место быть, мы уже знаем, что происходит - клиенты просто не приходят смотреть такую квартиру. Если это жилье "бесплатного" клиента", его проблемы никого заботить не будут. С тем, кто принёс деньги в агентство, разговор обстоит иначе. В интересах риэлтора ткнуть "платного" арендодателя носом и объяснить почему цену нужно снизить. Ведь если этого не сделать, денег не получит никто: ни клиент, ни агентство. Последнее (по условиям договора на оказание услуг) заработает только в случае заключения договора найма между собственником и квартирантом. 

Вот пара примеров, из числа наиболее «клинических», когда собственники завышали цену.

• квартира в Марьино, на первом этаже старой пятиэтажки. Состояние полностью «убитое»: обоев нет практически нигде, из мебели – грязный матрас, на кухне – тазик вместо раковины. Однако собственница (70-летняя бабушка) выставляет ее за вполне «среднерыночные» 25 тыс. руб., уверяя, что уровень цен она знает, и не надо ее обманывать;
• квартира в 20 мин. транспортом от м. Петровско-Разумовская. Все очень похоже, только комнаты не одна, а две. При этом хозяева не только просят вполне приличные на сегодня 30 тыс. руб., но еще и настаивают: чтобы славяне, без детей и животных.

Как уже было сказано, эти случаи являются наиболее красочными. Но часто бывает, что этой же болезнью страдают начинающие арендодатели.

Договор с агентством недвижимости гарантирует сохранность имущества?

Определились: каждый арендодатель хочет заработать. А еще он хочет сохранить свою недвижимость в первозданном виде. Чтобы ничего не ободрали, не разгромили, не вынесли... Может ли эти гарантии дать агентство?

• Традиционно риэлтор составляет договор найма (который заключается между собственником жилья и арендатором). К этому документу прилагается акт приема-передачи жилого помещения, в котором четко описывается состояние квартиры, бытовой техники и т.д. В случае возникновения "скользкой" ситуации, эта бумага поможет разрешить её в максимально позитивном ключе для собственника.
• Кроме того, никто не отменял «страховой депозит» - сумма, обычно равная арендной плате за один месяц. Она сумма служит для погашения невыполненных обязательств арендатора – не заплатил, что-то сломалось, и т.д.
• И, наконец, если форс-мажорные обстоятельства возникли в последние дни проживания, когда залог уже был засчитан за последний месяц, а арендатор отказывается отвечать за поломку – такие отношения разрешаются в суде.

От себя добавим, что все перечисленное - безусловно замечательно. Но эти же меры предосторожности можно посоветовать всем арендодателям, даже тем, кто не платит агентству. Сдал квартиру своими силами - и вперёд, оформлять страховку!

Доверительное управление: хорошо, но у нас пока «зачаточно»

К такой услуге как доверительное управление обычно прибегают  владельцы жилья, проживающие за границей. К примеру, вы уехали фрилансить на Гоа, а свою квартирку решили сдать, чтобы жить на деньги от аренды в солнечной Индии. В этой ситуации, без помощников, не обойтись.

В случае, если договор с агентством на доверительное управление заключен, все квартирные заботы должно брать на себя агентство – искать жильцов, следить за ними, собирать арендную плату, даже заниматься мелким ремонтом. Стоит это, конечно дороже обычных услуг – примерно 10% от арендной платы агентство забирает себе.

Тем не менее,  услуга доверительного управления в России пока не очень распространена. Ею пользуются в основном владельцы дорогого жилья, где арендная плата не менее 80 тыс.руб. в месяц. В эконом-секторе сдача жилья через управляющего вообще теряет экономический смысл. И все же добавим: если вы решили передать бразды правления своим имуществом агентству, выбирайте его так же тщательно, как если бы выбирали спутника жизни.

Резюме

На наш взгляд, платить агентству недвижимости для арендодателя имеет смысл только в двух случаях. Первый - если он начинающий рантье. Тогда советы риэлтора по поце, подготовке квартиры к сдаче и так далее, действительно могут оказаться полезными. Второй случай – когда надо уехать надолго из страны и квартиру придется сдавать. Вероятно, здесь придётся поразмыслить о договоре доверительного управления. Но прежде чем заключить такое соглашение, прикиньте: а потяните ли вы его?