Всё об аренде жилья

08 декабря 2019 г.
5469

Аренда квартиры с последующим выкупом

Однушка на первом этаже старой пятиэтажки, кухня - 6 метров, до ближайшей станции метро - 25 минут бодрым шагом. Такую квартиру продать практически невозможно. Что же делать?

2 комментария
Аренда квартиры с последующим выкупом

Отчаявшийся собственник такого имущества нервно вздрагивает, представляя, что никогда не сможет конвертировать квадратные метры в рубли. Однако, даже для него есть решение - попробовать не продать квартиру, а сдать в аренду с последующим выкупом.

Аренда квартиры с последующим выкупом - это такой же способ покупки жилья, как участие в долевом строительстве или приобретение "вторички". Отличие лишь в том, что этот путь далеко не самый простой, иногда рискованный и от этого не слишком популярный. Но обо всем по порядку.

Участвуя в аренде квартиры с выкупом, собственник жилья и потенциальный квартиросъемщик должны заключить между собой договор аренды. Этот договор будет отличаться от привычного документа особым пунктом: квартира переходит  в собственность арендатора, после того, как он отдаст владельцу жилья выкупные деньги за весь срок, указанный в договоре. К примеру, однушка площадью 39 квадратов в районе Некрасовки продается за 6 миллионов рублей. По договору аренды с выкупом она перейдет в собственность квартиранта через 17 лет, если тот ежемесячно и исправно будет платить за проживание в квартире по 30 тысяч рублей в месяц. 

При оформлении договора важно:

  1. Не использовать расплывчатые формулировки в договоре. В противном случае, после условных 20 лет исправных платежей,  квартиросъемщик может просто-напросто остаться без денег, жилья и, разумеется, без собственности, если хозяин жилья вдруг передумает расставаться со своей квартирой. 
  2. Договор аренды имущества стоит заключать в формате договора купли-продажи имущества.
  3. Установить цену квартиры и прописать её в договоре аренды с правом выкупа. Четко обозначить нужно так же ежемесячный платёж, длительность рассрочки, первоначальный взнос или, если планируется обойтись без него, - отсутствие такового.
  4. Как только вся сумма выкупа по договору будет полностью выплачена, необходимо заключить новый договор, но уже купли-продажи. Это необходимо, чтобы арендованная квартира действительно перешла в собственность к квартиранту. 

Кому это нужно? 

С портретом собственника квартиры - разобрались. Вероятно, ему принадлежит "неликвидное" жилье.  Однако, это только один из вариантов. В настоящее время крупные инвестиционные компании, работающие в элитном секторе, готовы продать "застоявшиеся" на рынке дорогие квартиры на условиях аренды с последующим выкупом. Срок такого договора, как правило, не превышает 15 лет.

А теперь о квартиросъемщике. Вот лишь некоторые варианты, как он может выглядеть. Если мы продолжаем говорить об элитном жилье, то участвовать в сделке подобного рода будет интересно жаждущему красивой жизни.  Этот человек уже накопил  внушительный капитал, но еще не готов распоряжаться им "не считая". Второй вариант, уже в эконом классе, - это тот, кто получает "серую", небольшую зарплату. Он прекрасно знает, что ипотеку с такой биографией ему не дадут, да и денег на приличную новостройку все равно не хватит... Поэтому он соглашается на аренду с правом выкупа, руководствуясь установкой: за "своё", хоть и в очень отдалённом будущем, платить по 20 тысяч в месяц не жалко. 

Риски продавца

Договор аренды с последующим выкупом всегда заключается на длительный срок - 10, 15, а то и 20 лет. Никто не может гарантировать, что за это время недвижимость не "подскочит" в цене. Вполне реален рост стоимости квадрата на 15-20%. Если это действительно произойдет, то продавец упустит выгоду, ведь цена квартиры в договоре не поменяется (при условии,что продавец и покупатель не отобразили в документе каких-то дополнительных деталей сделки). 

Вторая категория рисков связано с добросовестностью или отсутствием таковой у покупателя. Квартирант может решить "всё равно моё" и начать использовать квартиру как ему вздумается. Например, открыть магазин на первом этаже или вообще - сдать площади в субаренду. 

Рост коммунальных платежей и налогов со временем так же может серьезно подпортить настроение продавца. Разумеется, от этой головной боли можно избавиться, если заранее договориться со второй стороной о тарификации взносов в соответствии с движением экономики. 

Риски покупателя

Каким бы близким ощущение владения "своим жильем"  не было, на время аренды квартира все равно принадлежит собственнику. И, как хозяин, он может распоряжаться ей, как хочет: продать, завещать, подарить. Такой клубок юридических договорённостей потом распутать будет очень и очень непросто.

Кроме того, продавец может запросто разорвать договор аренды, когда ему вздумается (но заплатит штраф) и что еще хуже - отказаться возвращать уже полученные деньги. Вернуть их можно будет только через суд. 

Продавец может резко повысить арендную ставку и итоговую цену квартиры, но это только в том случае, если договором ему развязаны руки. Важно помнить, что этим же договором руки ему можно и завязать, главное делать это на стадии подписания документа. Потом - будет поздно топать ногами. 

Никто не бессмертен, даже продавец квартиры. Причем умереть он может до того, как передаст квартиру в собственность покупателя. Если этот кошмар станет явью, то арендатору придется договариваться с наследниками, иногда многочисленными. И не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения, например в части взносов. Наследник может просто сказать: "Я не видел никаких денег" - и отказаться засчитывать платежи в стоимость квартиры.  

Ну и последнее. Квартира может оказаться арестованной или под залогом. Её могут отнять в если продавец внезапно обанкротился.

Быть или не быть?

Очевидно, что аренда с последующим выкупом - не самая простая затея и, к тому же, очень рискованная для обеих сторон. Зачастую договоренности, отображенные в документах, держатся на доверии между продавцом и покупателем. Поэтому, на наш взгляд, такой способ обращения с недвижимостью возможен только между близкими родственниками или хорошо знакомыми людьми. Конечно, даже в этом случае, никаких гарантий. 

23
08 декабря 2019 г.
5469
2 комментария
По рейтингу По порядку
02 марта
1
Мало кто на это идёт в итоге, конечно
03 марта
0
Ну не надо, нормально сплавляются клоповники

Почитать ещё