Заключение договора аренды квартиры

Как грамотно заключить договор аренды квартиры? Нужно ли его заверять нотариально? Подлежит ли он какой-нибудь регистрации? В зависимости от того, находится ли квартира в Вашей собственности (приватизирована, приобретена путем купли-продажи, мены, дарения, наследования или исполнения решения суда) или Вы являетесь ее нанимателем (неприватизированная, служебная), вид заключаемых договоров аренды квартиры отличается.

Требования к заключению договора аренды квартиры

В первом случае имеет место быть договор имущественного найма, во втором — договор поднайма.

Возмездная сдача квартиры в самом общем случае может осуществляться как в виде найма, так и аренды, причем после введения в действие с 1.03.1996 г. ч. 2 ГК РФ основным критерием их разграничения является субъект — пользователь помещения.

В случае, если жилплощадь сдается физическому лицу (гражданину), то возникают правоотношения найма (коммерческого, социального или служебного), которые регламентируются гл. 35 ГК РФ, в случае же, когда жильем пользуется юридическое лицо (для проживания своих сотрудников) или индивидуальный предприниматель, то речь идет об аренде (имущественном найме) и стороны в своих взаимоотношениях должны руководствоваться положениями гл. 34 ГК РФ.

На практике же, которая сложилась еще в начале 90-х гг., термин «аренда» применяется для обозначения краткосрочных (от 1 месяца до 5 лет) договоров найма квартир, комнат, дач, коттеджей, собственником которых является физическое лицо; правоотношений, которые возникают при поэтапной оплате жилья (договор аренды с правом выкупа); а также при сдаче (в большинстве случаев физическим лицом) своей квартиры риэлтерской фирме с дальнейшим подбором последней другого жилья во временное пользование клиента (арендный обмен).

Существенными условиями договора краткосрочной аренды квартиры, который, вы будете заключать, являются: во-первых, срок действия, который не может превышать согласно ст. 683 ГК РФ одного года, во-вторых, размер платы, взимаемой либо за определенный период (на практике чаще всего за месяц вперед), либо за весь период договора. Основными отличиями краткосрочного договора имущественного найма, кроме сроков его заключения (1 год вместо 5 лет), также являются:

— отсутствие права вселения временных-жильцов или поднанимателей согласно ст. 680, 685 ГК РФ;
— отсутствие преимущественного права продления договора (ст. 684 ГК РФ);
— невозможность замены нанимателя (переуступки прав нанимателя третьим лицам согласно ст. 686 ГК РФ);
— необязательность указания в договоре членов семьи нанимателя (ст. 677, 679 ГК РФ);
— уменьшение срока предупреждения о расторжении договора с 3 до 1 месяца.

Регистрация договора аренды квартиры

Документ может быть составлен в простой письменной форме (нотариальное его удостоверение не требуется) и подлежит учетной (не путать с государственной) регистрации. Однако процедура такой регистрации устанавливается разными субъектами Федерации по-разному.

В Москве, например, действует распоряжение Мэра № 110-РМ согласно которому договора найма или аренды, если сумма арендной платы превышает 10 минимальных зарплат за весь срок, подлежат обязательной регистрации в налоговой инспекции и бухгалтерии домоуправления. На практике, естественно, это никто не делает (иначе хозяин квартиры будет платить подоходный налог и с него снимут все дотации по квартплате).

Поэтому в случае возникновения конфликта с наймодателем (арендатором) суд не примет неподлежащее оформленный договор в качестве доказательства (фактически подобный является чистым «междусобойчиком»). Единственное исключение — указать в договоре плату за весь срок(обычно это полгода, хотя можно обозначить и 364 дня) менее 10 минимальных зарплат (при этом, естественно, хозяину необходимо получить с жильца полную оговоренную плату).

В этом случае договор аренды квартиры (если он надлежаще оформлен досрочно можно расторгнуть только в судебном порядке. На «междусобойчик» же это правило не распространяется: хозяину достаточно вызвать наряд полиции, который и освободит квартиру от нанимателей (если, конечно, дать блюстителям порядка немного денег). Правда, выброшенные на улицу жильцы могут в качестве мести явиться в налоговую инспекцию и показать там текст соответствующего ненадлежащее оформленного договора аренды квартиры.

Как заключить договор аренды квартиры, рекомендации

Рекомендации хозяевам:
1. В текст составляемого договора обязательно должны быть внесены паспортные данные жильцов (убедитесь, что они соответствуют действительности).
2. Старайтесь не оставлять нанимателям доказательств передачи Вам денег, иначе, если возникнет конфликт с ними, бывшие жильцы запросто «сдадут» Вас в налоговую инспекцию.
3. Чтобы не возникало конфликтов с полицией, домоуправлением и соседями, предупредите жильцов, что для третьих лиц они — Ваши родственники, проживают в квартире бесплатно.
4. Ни при каких обстоятельствах не передавайте нанимателям правоустанавливающие документы на квартиру и свои паспорта, даже копии! В противном случае жильцы, если они окажутся аферистами, могут продать Вашу квартиру.

Аналогично советы жильцам:
1. Попросите у хозяина, с которым подписываете договор, выписку из домовой книги — под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, проживающих в данной квартире!
2. Требуйте с владельцев квартиры исполнительной надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях).
3. В случае повышенного интереса к Вам соседей, работников домоуправления или полиции, не показывайте последним договор аренды квартиры: скажите, что Вы родственники хозяев и живете безвозмездно.