Все об аренде квартир в Москве 

Правила заключения, регистрация и заверение договора аренды

-----

В первом случае имеет место быть договор имущественного найма, во втором — договор поднайма.

Возмездная сдача жилья в самом общем случае может осуществляться как в виде найма, так и аренды, причем после введения в действие с 1.03.1996 г. ч. 2 ГК РФ основным критерием их разграничения является субъект — пользователь помещения. В случае, если жилплощадь сдается физическому лицу (гражданину), то возникают правоотношения найма (коммерческого, социального или служебного), которые регламентируются гл. 35 ГК РФ, в случае же, когда жильем пользуется юридическое лицо (для проживания своих сотрудников) или индивидуальный предприниматель, то речь идет об аренде (имущественном найме) и стороны в своих взаимоотношениях должны руководствоваться положениями гл. 34 ГК РФ.

На практике же, которая сложилась еще в начале 90-х гг., термин «аренда» применяется для обозначения краткосрочных (от 1 месяца до 5 лет) договоров найма квартир, комнат, дач, коттеджей,собственником которых является физическое лицо; правоотношений, которые возникают при поэтапной оплате жилья (договор аренды с правом выкупа); а также при сдаче (в большинстве случаев физическим лицом) своей квартиры риэлтерской фирме с дальнейшим подбором последней другого жилья во временное пользование клиента (арендный обмен).

Существенными условиями договора краткосрочного найма,который, вы будете заключать,являются: во-первых, срок действия,который не может превышать согласно ст. 683 ГК РФ одного года,во-вторых, размер платы, взимаемой либо за определенный период (на практике чаще всего за месяц вперед), либо за весь период договора. Основными отличиями краткосрочного договора иму-
щественного найма, кроме сроков его заключения (1 год вместо 5 лет), также являются:

— отсутствие права вселения временных-жильцов или поднанимателей согласно ст. 680, 685 ГК РФ;
— отсутствие преимущественного права продления договора (ст. 684 ГК РФ);
— невозможность замены нанимателя (переуступки прав нанимателя третьим лицам согласно ст. 686 ГК РФ);
— необязательность указания в договоре членов семьи нанимателя (ст. 677, 679 ГК РФ);
— уменьшение срока предупреждения о расторжении договора с 3 до 1 месяца.

Теперь подробнее о регистрации договора. Документ может быть составлен в простой письменной форме (нотариальное его удостоверение не требуется) и подлежит учетной (не путать с государственной) регистрации. Однако процедура такой регистрации устанавливается разными субъектами Федерации по-разному.

В Москве, например, действует распоряжение Мэра № 110-РМ согласно которому договора найма или аренды, если сумма арендной платы превышает 10 минимальных зарплат за весь срок, подлежат обязательной регистрации в налоговой инспекции и бухгалтерии домоуправления. На практике, естественно, это никто не делает (иначе хозяин квартиры будет платить подоходный налог и с него снимут все дотации по квартплате). Поэтому в случае возникновения конфликта с наймодателем (арендатором) суд не примет неподлежаще оформленный договор в качестве доказательства (фактически подобный является чистым «междусобойчиком»). Единственное исключение — указать в договоре плату за весь срок(обычно это полгода, хотя можно обозначить и 364 дня) менее 10 минимальных зарплат (при этом, естественно, хозяину необходимо получить с жильца полную оговоренную плату). В этом случае договор (если он надлежаще оформлен досрочно можно расторгнуть только в судебном порядке. На «междусобойчик» же это правило не распространяется: хозяину достаточно вызвать наряд милиции,который и освободит квартиру от нанимателей (если, конечно, дать блюстителям порядка немного денег). Правда, выброшенные на улицу жильцы могут в качестве мести явиться в налоговую инспекцию и показать там текст соответствующего ненадлежаще оформленного договора...

Рекомендации хозяевам:
1. В текст составляемого договора обязательно должны быть внесены паспортные данные жильцов (убедитесь, что они соответствуют действительности).
2. Старайтесь не оставлять нанимателям доказательств передачи Вам денег, иначе, если возникнет конфликт с ними, бывшие жильцы запросто «сдадут» Вас в налоговую инспекцию.
3. Чтобы не возникало конфликтов с милицией, домоуправлением и соседями,предупредите жильцов, что для третьих лиц они — Ваши родственники, проживают в квартире бесплатно.
4. Ни при каких обстоятельствах не передавайте нанимателям правоустанавливающие документы на квартиру и свои паспорта, даже копии! В противном случае жильцы, если они окажутся аферистами, могут продать Вашу жилплощадь.

Аналогично советы жильцам:
1. Попросите у хозяина, с которым подписываете договор, выписку из домовой книги — под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, проживающих в данной квартире!
2. Требуйте с владельцев квартиры исполнительной надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях).
3. В случае повышенного интереса к Вам соседей, работников домоуправления или милиции не показывайте последним договор: скажите, что Вы родственники хозяев и живете безвозмездно.

Комментарии
13 декабря 2012 г.
распоряжение Мэра № 110-РМ отменено РАСПОРЯЖЕНИЕМ МЕРА от 20 августа 2002 г. N 472-РМ
Ответить
Оставьте комментарий
Имя*:
Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

Введите код с картинки:
* — Поля, обязательные для заполнения

Статьи

Снять квартиру чтобы не обманули

Рынок аренды квартир всегда привлекал разного рода мошенников и жуликов. Объясняется это просто - человек, снимающий квартиру, находится в состоянии стресса, аффекта и поэтому легко поддается манипуляциям. В качестве примера одной из самых простых и распространенных схем мошенничества приводим реально произошедший случай.

Покупка квартиры может обеспечить стабильный доход

Недвижимость зачастую приобретается не только для проживания. Многие таким образом пытаются сберечь имеющиеся накопления или заработать. В связи с тем, что рынок аренды активен практически независимо от экономической ситуации, мы решили узнать выгодно ли приобретать квартиры с целью сдавать их в аренду. На вопросы портала PRO Недвижимость ответила Екатерина Батынкова, директор Департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet.

Снять квартиру в аренду или купить?

Взять квартиру в ипотеку или снять квартиру в аренду? Это почти такой же вечный вопрос как "Быть - не быть". Одни считают, что ипотека - это многолетнее рабство и выгоднее снять квартиру в аренду. Другие же, напротив, думают, что лучше свое собственное, не смотря ни на что. Рассмотрим аргументы в пользу за или против в этой статье.

Все статьи

Оставить заявку ?

Введите код с картинки: