Права и обязанности арендодателя и арендатора
Каждый человек, заключающий ту или иную сделку должен знать свои права и обязанности. Но практика показывает, что это не всегда так. Незнание превращает заключение сделки в длинный и трудоемкий процесс, который может стать причиной споров и разногласий между её участниками. Что должны знать арендодатель и арендатор, чтобы жить в мире и согласии - расскажем в этой статье.
Начнем с того, что отношения между собственником жилья и нанимателем следует оформить официально, то есть заключить договор аренды. Без оформления соглашения по всем нормам Гражданского кодекса - никто никому и ничего не должен.
Права арендодателя
Итак, арендодатель, наймодатель, собственник или владелец. Если это всё про вас - хорошие новости: прав у собственника гораздо больше, чем обязанностей. Разберём все по порядку.
Арендатор имеет право:
- заключить договор аренды, перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения
С этим пунктом всё предельно понятно. Владелец волен сам решать: сдавать ему квартиру или нет, если сдавать, то за сколько и на какой срок. Ну а когда срок заключенного договора истечёт, собственник в праве его разорвать, перезаключить соглашение на новых условиях (чаще всего эти условия касаются изменения цены) или, если всё устраивает, заключить новый договор.
- совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством
Это неотъемлемое право собственника, будет висеть над квартирантом, как дамоклов меч. Сейчас всё объясним. Пока вы, примерный во всех отношениях арендатор, тихо и мирно живёте в квартире, собственник может продать её, подарить или завещать. Причем, самый страшный для квартиранта сценарий развития событий - это, конечно, продажа. Дискомфортно, неприятно в этой ситуации всё. Начиная с постоянных "показов" квартиры потенциальным покупателям, заканчивая самим переездом, который, как показывает жизненный опыт, всегда случается в самый неподходящий для арендатора момент.
- давать согласие на вселение по просьбе арендатора других граждан
Запоминаем один раз и никаких проблем не будет: без согласия арендатора вы можете вселить в квартиру только жену (мужа) и детей. В остальных случаях придется спрашивать мнения собственника и не факт, что он разделит ваше стремление быть гостеприимным хозяином.
- предлагать арендатору по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается
Собственник может изменить размер арендной ставки в любое время действия договора. Никаких табу в этом отношении российскими законами не предусмотрено. Се ля ви. Поэтому всем квартирантам-мученикам, которые ежемесячно страдают от необоснованного повышения стоимости аренды, мы советуем лишь одно: искать менее жадных до денег собственников. Немного легче становится лишь от того, что владелец жилья не может изменить арендную ставку в одностороннем порядке, то есть просто поставить перед фактом: "Здравствуйте, в этом месяце вы должны мне не 25 тысяч, а 30". Изменение цены возможно только после того, как между арендодателем и арендатором будет достигнуто двустороннее соглашение.
- расторгнуть договор аренды в судебном порядке
Если договориться с квартирантом по тому или иному вопросу не удаётся - смело в суд. В суде арендодатель может расторгнуть договор, взыскать с арендатора ущерб (если таковой имеется) или обязать его к каким-либо действиям. Например, оплатить ремонт, погасить долг за телефон. Однако, важно помнить, что такой инструмент, как "иск в суд" работает на две стороны. Если квартирант не согласен с исковыми требованиями хозяина квартиры, он может подать встречный иск и даже выиграть дело.
- требовать от арендатора соблюдения правил пользования жилыми помещениями
Действительно, требовать порядка в обращении с квартирой и находящемся в ней имуществом - можно и даже нужно. Контролировать, как требование исполняется - так же право хозяина. Но контроль не должен превращаться в "тюремный надзор". Отсюда вытекает следующее положение.
- входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором
Обратите внимание на ключевые слова в этом пункте – именно «по предварительному соглашению», а вовсе не «в любое время», как многие привыкли читать. В отношениях арендодатель - арендатор, не должно быть никакого насилия. Любая коммуникация - только, так сказать, "по любви". Поэтому, если вы хотите прослыть хорошим собственником, предупреждайте о своих визитах жильцов. Это правильно и с точки зрения закона, и с точки зрения морали. Оговоримся: проверять тумбочки, лезть в личные вещи квартирантов и холодильник - некруто.
- требовать от арендатора своевременного внесения платы за аренду
Это право арендодателя тесно связано с его обязанностью - контролировать, чтобы квартиранты вовремя платили за аренду. Так вот, если как собственник, вы часто спрашивали себя "кто должен звонить, когда нужно платить за очередной месяц", ответ прост - владелец квартиры. Ведь если он не предупреждал квартирантов, что "часики тикают" и "пора бы рассчитаться", то и обвинять их в несвоевременной оплате аренды - не может.
- требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока аренды
Когда срок договора закончится, собственник квартиры имеет право требовать от жильцов освободить квартиру (если в договоре не шла речь о коммерческом найме (по которому арендные платежи идут в счет стоимости квартиры, и впоследствии она переходит в собственность арендатора).
Обязанности арендодателя
Арендодатель обязан:
- предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии
Отремонтировать подтекающую трубу в ванной, прикрутить шатающийся унитаз и так далее. Согласно закону - это обязанность собственника. Всё должно быть в норме, когда арендаторы переступят порог квартиры. Однако, опыт людей, которые уже ни раз снимали квартиру, подсказывает: иногда проще самому исправить мелкий раздражающий недочет в квартире, чем долго ждать, пока собственник соизволит погрузиться в проблему и исправить её. Обращаем внимание, так можно поступать только с несущественными "косяками", например - подклеить обои в гостиной, если со временем одна полоска отошла от стены. А вот ликвидировать последствия потопа, организованного соседом сверху, вы, как квартирант, не должны.
- обеспечить предоставление коммунальных услуг
По сложившейся практике, квартплату и абонентскую плату вносит собственник, а за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры - арендатор. Другие комбинации могут быть обозначены в договоре аренды.
- Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Права арендатора
С арендатором согласно Гражданскому Кодексу, дела обстоят с точностью наоборот (по сравнению с собственником). Прав у него значительно меньше чем обязанностей.
Арендатор имеет право:
- пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока аренды
Если договор аренды заключен, к примеру, на 11 месяцев - всё это время вы, как арендатор, можете пользоваться жилплощадью, за которую заплатили, и всем её содержимым.
- вселить в арендуемое жилое помещение своего супруга(гу) и несовершеннолетних детей
Об этом мы уже писали выше: мужа, жену или ребёнка до 18 лет в квартиру можно вселить не спрашивая хозяина квартиры, по поводу вселения остальных - придется побеседовать с собственником. Повторимся, соглашаться он не обязан.
- предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом арендодателя
В этом пункте речь идет не о заселении, а о том, что называется "погостить". Другими словами, если к вам на недельку приехала подружка и у неё есть постоянное место жительства в родном городе- никаких проблем. Достаточно будет одного звонка хозяину квартиры, вроде: "Ко мне приехала Надя из Питера, уедет через 7 дней".
Обязанности арендатора
Арендатор обязан:
- использовать сданную ему по договору аренды квартиру по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду (снятую квартиру нельзя еще раз «пересдать»)
Этот пункт верен всегда, кроме тех случаев, когда в самом договоре аренды предусмотрена возможность сдачи квартиры в поднайм.
- соблюдать правила пользования жилыми помещениями
Если в договоре сказано "без животных", "не курить в квартире" и вы, как арендатор, это подписали - будьте добры исполнять. В конце концов, рано или поздно хозяин квартиры заметит табачный запах обивки дивана. А вот кота или собаку и вовсе вряд-ли получится скрыть.
- освободить жилое помещение по истечении срока аренды, установленного в договоре
Опять же, сноска: за некоторое время до истечения срока договора аренды озаботьтесь: настроен ли собственник продлевать соглашение или он уже подумывает продать квартиру.
- беспрепятственно допускать арендодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния имущества (составляем график посещений и сразу обозначаем личные границы)
- нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества
Разумеется, в случае, если по вашей вине на кухне вздулся ламинат - вам же и придется за это отвечать. Возможно, достаточно будет возместить ущерб перестелив напольное покрытие. Возможно, хозяин захочет получить компенсацию в рублях или вовсе посчитает нужным расстаться с неаккуратными арендаторами.
- производить текущий ремонт квартиры
Если кухня выкрашена в розовый цвет, покрытие не имеет никаких дефектов, но розовый вам порядком поднадоел. Обговорите изменение цвета с хозяином, скорее всего, он даст добро. Красить стены вы, разумеется, будете за свой счет.
- своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры
Все эти права и обязанности, о которых мы подробно рассказали, являются лишь самыми распространёнными. Стороны (арендодатель и арендатор) по своему усмотрению могут корректировать обязательные пункты в договоре.
И еще несколько часто задаваемых вопросов от наших читателей.
Сохраняется ли договор аренды квартиры при изменении собственника или его смерти?
И в том и в другом случае - ответ да. Ситуации бывают разные. Рассмотрим одну из самых распространённых. Вы снимаете квартиру уже 7 лет и вот, милый пенсионер, который сдавал вам её, внезапно отдаёт богу душу и квартира достаётся его сыну. Не спешите паковать чемоданы. В гражданском кодексе сказано: перемена наймодателей не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Лучше познакомьтесь с наследником поближе, возможно, он так же, как и предыдущий хозяин квартиры, захочет зарабатывать на её сдаче.
Сохраняется ли договор аренды в случае смерти арендатора?
В случае смерти арендатора договор аренды продолжает действовать на тех же условиях, а арендатором становится один из наследников, если законом
или договором аренды не предусмотрено иное. К примеру, квартирант погиб, в наследниках - его дочь. Она может заехать в квартиру и жить там до истечения срока договора аренды, если в этом самом договоре не было специальных оговорок.
Арендная ставка: сколько, как и когда платить?
Как правило, арендную плату вносят за месяц вперед. Каким будет её размер арендатор и арендодатель решают совместно. Одна сторона предлагает, другая - соглашается или нет. Распространённая ситуация: хозяин квартиры и наниматель жилья посовещались и указали в договоре аренды сумму меньшую, чем есть на самом деле. Так поступают, чтобы сэкономить на налогах. Однако, в стремлении не делиться лишней копейкой с государством, следует помнить: в случае, если у собственника и арендатора возникнут споры, в суде доказать, что на самом деле квартира сдается за большую сумму, будет невозможно.
Каков порядок возмещения убытков при расторжении договора аренды?
В случае, если по вине арендатора, к примеру, произошел пожар: сгорела кухня, вся мебель в ней и так далее, он обязан возместить убытки в полном размере. Если он отказывается сделать это добровольно, хозяин квартиры имеет полное право обратиться в суд с иском о возмещении убытков.
Итого. На чьей стороне бы вы ни были, арендатора или арендодателя, отнеситесь к составлению договора внимательно. Детально опишите все права и обязанности арендатора и арендодателя, оцените риски и проиграйте ситуации, которые могут случиться в будущем. Договор аренды квартиры - это документ, который отображает права и обязанности участников сделки. Составленный грамотно договор - это залог хороших отношений между арендатором и арендодателем жилья.
/Информация действительна на сентябрь 2022 года.
Если договора такого нет, ваши действия лишь "привлекут внимание" налоговой службы к собственнику жилья, вас не станут слушать, поскольку юридически вы не имеете никакого отношения к этому жилью.
Как правило, машинка ломается в силу естественного износа и эксплуатации, а содержать квартиру (и все, что было передано в использование при подписании договора) в надлежащем состоянии - это ответственность арендодателя.
Полиция даже не поедет, пусть не берут на понт )