Все об аренде квартир в Москве 

Как уменьшить налог с аренды квартиры: три законных способа

+++++

13%, но один раз в год

Первый вариант – тот, который лежит на самой поверхности. То есть квартирный хозяин как физическое лицо ежегодно посещает налоговую и платит 13% с дохода.

Что нужно делать в этом случае, чтобы оставаться в рамках закона? После того как вы находите нанимателей, нужно в простой письменной форме заключить договор найма. В принципе, сделав это, вы можете считать себя официально сдающим квартиру. Теперь вам остается ежегодно подавать налоговую декларацию, указывая в ней тот доход, который вписали в договор. Вероятность того, что проверять указанную в договоре (и, соответственно, в декларации) сумму никто не будет, стремится к 100%.

Если вы решили действовать по данному варианту, учтите: неважно, сколько месяцев в году вы сдавали квартиру – в любом случае в период с 1 января по 30 апреля года, следующего за этим, нужно подать декларацию, в которой будет отражен этот доход. Можно переложить на плечи квартиросъемщика бремя не только уплаты налогов (повысив соответствующим образом взимаемую в реальности арендную плату), но и общения с налоговой. Для этого в договоре найма можно отдельно оговорить, что подоходный налог со сдачи квартиры оплачивает съемщик (это особенно разумно, если съемщик – юрлицо, то есть за жильца платит организация). Тогда включать этот доход в налоговую декларацию вам вообще не нужно: все будет посчитано в бухгалтерии фирмы- нанимателя и уплачено ею же.

6%, но в четыре приема

Второй вариант – для тех, кто готов потратить не меньше недели своего времени на походы по инстанциям, чтобы в итоге оформиться как ИП и платить не 13%, а 6%. Мы уже писали о примерной схеме оформления и последовательности посещения инстанций здесь. Вкратце: на сайте ФНС есть образец заявления о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Заполнив и распечатав, его следует отнести в 46 налоговую (в Москве ИП можно зарегистрировать только там). Свидетельство можно будет получить через неделю, одновременно с этим можно заполнить и сдать заявление о применении упрощенной системы налогообложения. Оно делается 2-3 недели.

За это время вы как раз успеете открыть счет в банке (любом, выбор за вами) в отделе работы с юрлицами. После того как вам откроют счет, у вас будет неделя на то, чтобы отвезти уведомление об этом в налоговую. Потом остается забрать решение о применении упрощенной системы налогообложения, а дальше – искать съемщиков и заключать договор.

Разница с первым вариантом: в договоре вы указываете, что деньги вносятся на счет номер такой-то (по идее, вы не имеете права брать наличными, хотя на практике вполне можете вносить их потом на счет самостоятельно). Раз в квартал в банк относится платежное поручение на 6% от доходов (не позднее 24 числа первого месяца следующего квартала). Если в очередной отчетный период квартира не сдавалась, платежное поручение нести не надо.

При этом, помимо ежеквартальных платежек, надо ежегодно отправлять налоговую декларацию, в которой указывается суммарный доход за год и уплаченная сумма налога. Даже если квартира не сдавалась, по закону отнести декларацию все равно надо, просто доходы укажите как равные нулю.

Есть еще одна инстанция, в которую придется регулярно сообщать о том, что вы теперь ИП, имеющий доход от сдачи квартиры, – Пенсионный фонд РФ. Чтобы избежать штрафов, платить ежегодные страховые взносы на пенсионное страхование по форме АДВ-11 нужно до 31 марта года, следующего за отчетным.

43 200 в год – так часто, как вам хочется

Есть еще одно налоговое нововведение последних лет – патент. Сумма, вынесенная в подзаголовок, – это именно то, что вам придется платить ежегодно. Это печальное обстоятельство сразу делает бессмысленной покупку патента, если вы получаете меньше 60 тыс. руб. в месяц арендного дохода (так как 43 200 – это как раз 6% от ежегодного дохода из расчета 60 тыс. руб. в месяц). Этот вариант скорее подходит тем, кто сдает несколько квартир: стоимость патента не зависит от количества сдаваемых объектов.

Для тех, чей арендный доход хотя бы на 10 тыс. руб. в месяц больше расчетного минимума, патент выгоден, но с оговорками. Если вы покупаете его сразу на год, вы рассчитываете, что арендная ставка будет оставаться неизменной в течение года и арендные платежи будут поступать к вам регулярно. Понятно, что если вы будете вынуждены снизить ставку либо квартира будет простаивать без арендаторов, патент из выгодного приобретения превращается в обузу. Учтите в расчетах и агентское вознаграждение риелтору, потому что комиссию за сдачу квартиры, которая оценивается в 60 тыс. в месяц и выше, будет платить не съемщик, а именно квартирный хозяин.

Правда, покупать патент сразу на год необязательно – можно приобрести его на полгода или даже на месяц (в последнем случае, правда, возиться с документами придется практически постоянно): отчисления в Пенсионный фонд придется платить не ежегодно, а ежемесячно (причем лучше не нарушать сроков во избежание штрафов). Правда, не надо будет подавать налоговую декларацию, но ведь ее и при втором варианте (6% по «упрощенке») подают не чаще раза в год. А вот книгу учета доходов ИП придется вести – как и при втором варианте.

Для получения патента нужно будет сначала зарегистрировать ИП, а затем подать заявление в налоговую о применении упрощенной системы налогообложения на основе патента (заявление должно быть подано минимум за месяц до начала применения упрощенной схемы). Патент выдается в десятидневный срок с момента подачи заявления. Уплатить стоимость патента надо будет в два этапа: первый – не позднее 25 числа первого месяца действия патента, второй – не позднее 25 дней с момента окончания действия патента.

Анна Купер "Собственник"

Комментарии
10 апреля 2015 г.
Имя: Роман
Осторожно обман! Это касается тех кто хочет сдать или снять жилье.
В связи с происходящим в стране под это хорошо прогнулись так называемые агенты и риелторы которые занимаются поиском клиентов сдачи квартир в аренду для жилья.
Известно что интернет это раздолье для всех, в том числе для мошенников. Одними из мошенников стали эти самые агенты. Для того что бы поиметь больше выгоды эти агенты – риелторы в интернете на сайтах размещения объявлений размещают левые объявления о сладе и поиске жилья. Больше всего о сдаче.
80% объявлений являются левыми зарегистрированными на номера телефонов агентов. Владельцев квартир очень мало потому что их вытисняют сами агенты.
Если собственник выставляет квартиру в объявлении на авито, тут же агент звонит Вам и уговаривает удалить объявление и дать ему возможность найти квартирантов которые захотят снять жилье. В процессе разговора агент продолжает вешать лапшу на уши про происходящее в стране и других вшивых агентов. Если Вы согласились, Вас ставят на очередь по поиску квартиранта. Приходят к Вам домой, фотографируют вашу квартиру и уходят. После того как они к вам приводят на экскурсию квартирантов, с Вас пытаются сбить цену, ссылаются на данные в интернете и на происходящее в стране. Что рынок очень обвалился, очень трудно сдать и все будет еще хуже. Ссылаются на сайт авито. Хотя на всех сайтах объявлений много дезинформации. Но Авито один из первых где много лжи. Если бы на Авито заботились о правдивости объявлений то от каждого зарегистрированного пользователя требовали бы фото с номером который присваивался бы пользователю, что бы подтвердить подлинность фотографий. Так бы меньше гуляло левый объявлений и объявлений от мошенников. А то что каждый аккаунт привязан к одному мобильному номеру телефона ничего не дает. Сейчас можно сотне сим карт достать без регистрации.
Вызывает еще одно подозрение что сайт авито работает заодно с агентами. Выложили Вы свое объявление и объявление находится на рассмотрении модераторами в течении 30 минут. Не успели выложить как тут же звонят агенты. Почему объявление сначала видно агентам а остальным нет?
Но тут на этом все не заканчивается. Если Ваша квартира по внешнему виду отвечает 2й категории то фото продолжают выкладываться под несуществующими квартирами с дешевой стоимостью аренды в которую включены все коммунальные услуги.
Агенты настолько обнаглели что сами себя начали выдавать. В нашем доме где я живу в Москве появилось очень большое количество квартир которые сдаются в аренду. Я прошелся по указанным адресам и ни одна квартира не сдается! Даже в рядом стоящем 12-и этажном доме который указали как 5-и этажный. Так вот фото вашей квартиры продолжает путешествовать по всем объявлениям. Если кто то отзывается в поиске квартиры и ссылается на ту квартиру которой выложены фото, агент сначала договаривается с Вами о встрече и при встрече говорит что ту квартиру уже сняли, но Вы не отчаивайтесь, мы Вам поможем найти за приличное вознаграждение в сумме одной стоимости оплаты месячной аренды квартиры или комнаты.
Мои Вам советы. Будьте внимательны и осторожны. Не доверяйте агентам и лучше их избегайте. Договор можно заключить самим без агента. Договор не является официальным юридическим документом за который якобы агентство несет ответственность. В договоре даже нет зарегистрированной печати агентства или агента. В случай чего агентство или агент умоют руки и ни за что отвечать не будут! Скажут что Вас не знают и не видели. А договор это подделка.
Также под агентами ходят охотники за квартирами. Агент в кавычках и квартиросъемщик также в кавычках ищут квартиру для квартиранта в кавычках. Особенно на длительный срок от года и более. Если Вы живете далеко от квартиры это им на руку. Они осматривают квартиру, расспрашивают у Вас про квартиру и про Вас. Если им все подходит, они заключают с Вами договор. Выплачивают Вам аренду и страховой депозит. Вы уходите, они заселяются. Потом через несколько дней квартира пересдается или продается по поддельным документам!
Всегда будьте настороженными и требуйте документы предоставляющие права на риелторскую или агентскую деятельность и контакты их офиса. Лучше всего также проверить и посетить их офис. Остерегайтесь офисов в подвалах и с минимальным количеством мебели где стоят 2-5 столов с ноутбуками. Где нет даже городского телефона. Хотя телефон ничего не гарантирует. Снимать помещение могут через чужие документы или у посредника.
Лучше всего не поленитесь и запросите данные о фирме на госпортале или в налоговой.
Всегда будьте осторожны. Не дайте себя обмануть. Не позволяйте зарабатывать на Вас
Ответить
11 апреля 2015 г.
Спасибо большое, Роман за развернутые комментарии. Конечно, вся эта обстановка не может радовать. Но нам, администраторам, очень приятны ваши отклики и неравнодушие. С Вашего позволения, мы опубликовали статью из вашего комментария в разделах "Снять/ сдать квартиру".
Ответить
13 апреля 2015 г.
Имя: Роман
Я не против. Лучше будет если узнают как можно больше людей и были готовы к таким вероятностям.
Есть и другие темы http://divergent-r.livejournal.com/
Ответить
04 апреля 2015 г.
Имя: Роман
Еще из гос бюджета выделяют деньги операторам подвижной и не подвижной связи на развитие связи в регионах как Путин выразился. Где это развитие? Деньги оседают в карманах этих же операторов связи и ни вам телефона ни интернета. В селах даже мобильная связь отвратительная. Мало того что связь отвратительная так еще нас и обманывают лимит выдают за без лимит. Черное называют белое, белое черным. И правительство все это видит, выделяет им деньги и нас снова обманывают за наши же деньги. Мы платим налоги только за то чтобы нас обманывали. Даже подорожание доллара чужой валюты которая ни коем случаем не касается рубля привело к подорожанию продуктов и иных товаров. Выходит что страна зависит от Америки. Мы рабы Америки. Нас продали как и Украину. Получается что все принадлежит не народу России а олигархам, депутатам, чиновникам и иным кто скрывается в тени.
Почему мы должны отдавать неизвестно куда и кому свои деньги?
С зарплаты отдай.
Продал дом или квартиру - отдай.
Сдаешь дом, квартиру или что иное - отдай процент.
Продал машину - процент отдай.
Почему? Это грабеж. Нас грабят и в оправдание для себя придумали закон чтобы законно грабить.
Ответить
04 апреля 2015 г.
Имя: Роман
А почему люди вообще должны платить налог когда деньги налогоплательщиков уходят налево? На капризы чиновников, депутатов и разные фирмы. На чужие долги. На чужое лечение в то время когда сам болеешь и нет денег на лекарства.
На дизайн логотипов как почта России, сбербанк и иные фирмы. На гуманитарную помощь иным странам в то время когда сами граждане России голодают, особенно в регионах. На пустые развития каких то неизвестных технологий, повторно изобретая давно изобретенный велосипед. В помощь тем же самым не бедствующим банкам. НА оплату зарплаты депутатам, чиновникам и всем кто делает вид что работает, лишь бы прошло быстрее время.
По сути любой человек должен иметь право отказаться оплачивать налог особенно если он и так беден и продает дом, квартиру, машину не потому что это его бизнес а потому что жизнь заставила и за вырученные деньги нужно что то купить не хуже прежнего. Или как правительство думает, продал волку, заплатил налог, купить запорожец? И ставка 13% это обдираловка. Почему не 1.3%?
Мы живем в свободной стране или под чужим ярмом? Мы люди или рабы?
Правительство уже больше похоже на реки тиров вымогающих деньги. Почему они не вымогают друг у друга? Пусть налоги платят те у кого есть миллионы. Те кто себе ни в сем не отказывает.
Ответить
12 января 2015 г.
делается договор о безвозмездном пользовании и не парьтесь вообще с своей квартирой.
Ответить
22 ноября 2014 г.
А если заработок непостоянный от сдачи жилья-например, нашлись жильцы только в январе на 3 дня и в июле на неделю ...в другие дни пусто..-надо что оформлять и как? Чтобы не платить за год?
Ответить
24 ноября 2013 г.
И это называется упрощенная схема? .. .. .. . . . .. . .???? Мне кажется я всё-таки уеду из России
Ответить
06 июля 2012 г.
При оплате патента разве не входят в сумму 43200 руб отчисления в пенсионный фонд? Если нет, то сколько же еще надо платить, если нет наёмных работников?
Ответить
Оставьте комментарий
Имя*:
Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

Введите код с картинки:
* — Поля, обязательные для заполнения

Статьи

Коммерческий найм и поднайм в вопросах и ответах

Прочитал в газете объявление: «Товарищество собственников жилья сдает квартиры по договору коммерческого найма». Что это такое? Чем отличается подобный наим от аренды?

Снять квартиру в Москве и не переплатить - критерии оценки стоимости

Само собой разумеется, что самым важным моментом при аренде жилья является классическое соотношение «цена - качество», а также соответствие заявленной стоимости аренды сложившейся рыночной ситуации. Есть и более понятные и четкие критерии. Как правило, их используют при оценке продажной стоимости квартир, но и при расчете стоимости аренды эти критерии также имеют ведущее значение. 

Как сдать квартиру в аренду правильно по закону. Налогообложение аренды

Незнание или плохое знание особенностей налогообложения собственниками квартир, сдающими их в аренду, приводит к возникновению конфликтов с государственными налоговыми органами. Поэтому встает вопрос: платить или не платить налог? Но даже если собственник решил заплатить 13 процентов с дохода, то он не всегда может это сделать из-за недостатка информации и времени.

Все статьи

Оставить заявку ?

Введите код с картинки: