Как уменьшить налог с аренды квартиры: три законных способа

Доходы от сдачи квартиры в аренду облагаются  налогом, сумма которого равна 13% для физических лиц. Потенциальных арендодателей это число, особенно в пересчете на рубли, заставляет чесать затылок в раздумьях и, зачастую, уходить "в тень". Кстати, по "серой" схеме квартиры в Москве и области сдают 95% собственников. На самом деле, они просто не знают, что могут законно снизить сумму налога. В этой статье расскажем о 3 легальных способах как это сделать.

Способ 1. Регистрация ИП

Самый известный способ уменьшить облагаемую налогом базу – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда отдавать придется не 13% от своего дохода, а всего 6% (по упрощенной налоговой системе). Но есть минус: налоговую декларацию придется подавать не один раз в год до 30 апреля, а каждые 3 месяца. Проверим все на примерах.

Возьмем среднестатистического москвича, который сдает квартиру в спальном районе за 30 тысяч рублей в месяц. Годовой доход - 360 тысяч, а сумма налога по ставке в 13% составит около 50 тысяч рублей в год. Условия задачи оставляем те же, но меняем налоговую ставку, как для индивидуального предпринимателя. Выходит, если наш собственник ИП, то в год он будет отдавать около 22 тысяч рублей налога. Выгода - налицо. 

Способ 2. Налоговый патент

Ещё один способ сэкономить на налогах - получить патент на аренду. Его покупают на год после регистрации ИП по фиксированной цене. Ставка налога, если у вас есть патент, так же как и в случае с индивидуальным предпринимателем - 6%, но считают этот налог не от конкретного годового дохода, а от потенциального. Для каждого вида деятельности и для каждого региона нашей страны - сумма патента своя.

Возьмем пример, где собственник сдаёт в аренду 2 квартиры в Москве. В год у него получается заработать на них 840 тысяч рублей, то есть 70 тысяч рублей в месяц. Используя нехитрые вычисления - получаем сумму в 50 400 рублей. Это именно тот налог, который придется заплатить арендодателю, который приобрёл патент.  Сделаем вывод, что этот вариант скорее подходит тем, кто сдает несколько квартир, ведь стоимость патента не зависит от количества недвижимости, которая есть у вас в собственности.

Способ 3. Получить статус "самозанятого"

Третий вариант, стать самозанятым или, по-другому, платить "налог на профессиональную деятельность", стал доступен совсем недавно и лишь в нескольких регионах страны, куда входит Москва и Московская области. В чем суть? Зарегистрироваться в новом статусе стало проще, а сам налог стал меньше: всего 4%, если вы сдаёте квартиру физическим лицам, 6% - для доходов от ИП и юрлиц. 

Стать самозанятым можно не поднимая  "пятую точку" с дивана. Нужен только смартфон. Скачиваем приложение "Мой налог". Паспортные данные, ваш ИНН программа найдет сама, останется только нажать кнопку "зарегистрировать". И всё - можно пользоваться. Главный плюс этого способа (помимо сниженной налоговой ставки) на наш взгляд - это то, что все процессы от регистрации в приложении до оплаты налога - можно делать прямо с мобильника. Кстати, налоги нужно платить не раз в три месяца, как в случае с ИП, а ежемесячно.

Какой доход облагается налогом, если арендатор стал самозанятым

Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартирантов. Со страхового депозита не нужно платить налог, так как он становится доходом арендодателя только в том случае, когда собственник получает его в счет возмещения ущерба. Например, если арендаторы намочили деревянный пол в гостиной и он вздулся или если страховой депозит собственник забрал как плату "за последний месяц проживания". Интересная деталь: если арендатор платит "коммуналку" не по счетчикам - это тоже считается доходом. Например, ежемесячно ваши квартиранты отдают вам 3 тысячи рублей, чтобы вы оплатили всё, что нужно. Если вы делаете это не по счетчику, то "получите, распишитесь" и- это тоже будет считаться доходом, с которого нужно будет заплатить налог.

Итак, обратимся к математике.

Вы сдаёте квартиру семейной паре за 30 тысяч рублей. Они же будут платить за "коммуналку" без счетчиков - 3 тысячи, ну и, разумеется, вы взяли депозит в сумме арендной ставки - еще 30 тысяч рублей. Выходит, в месяц вы заработали 33 тысячи рублей. Умножаем на 4% и получаем сумму налога в месяц - 1320 рублей в месяц. В год это всего около 16 тысяч рублей.

Как уменьшить налог с аренды квартиры и платить еще меньше

Мы уже привыкли, что от денег, потраченных на покупку квартиры, образование или даже лечение зубов, можно вернуть какую-то часть, получить налоговый вычет. Вернуть определённую сумму можно и от налога на сдачу жилья. Речь всё так же идет о самозанятых гражданах. Для налога 4% вычет будет равен 1%, для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Однако - есть лимит. Вычет не может быть больше 10 тысяч рублей: как только он подберется к этой цифре, с этого момента налог придётся платить полностью. Воспользоваться этим преимуществом можно только один раз за всё время самозанятости.

Делаем выводы. Сдавать квартиру в аренду с уплатой минимальных налогов - возможно, если правильно выбрать способ регистрации своей деятельности. Самым выгодным для тех, кто сдаёт одну-две небольшие квартиры, остаётся вариант стать "самозанятым". Ступая по этому пути, арендодатель может спать спокойно, не боясь, что его "накроет" полиция или налоговая. Государство от этого тоже выигрывает - выводит из тени тех, кто сидел там долгие годы.

Информация верна на сентябрь 2022 года.