Общая информация

Вторая головная боль квартирных хозяев после собственно жильцов – это налоги. Мало найдется наймодателей, которым не хотелось бы вообще избежать уплаты налогов со сдаваемой квартиры. В то же время стремление не нарушать закон порой все-таки заставляет квартирных хозяев озаботиться вопросом не сокрытия самого факта наличия арендного бизнеса, а минимизации налогов с него. Сегодня для таких арендодателей есть три легальных варианта уплаты налогов с аренды.

Ежедневно в Москве сотни человек арендуют квартиры и дома. Это могут быть приезжие из других стран или городов России, люди, которые предпочитают во время ремонта собственного жилья жить в спокойной обстановке съемной квартиры, а так же молодые семьи, которые не хотят жить вместе с родителями. Для того чтобы с арендой жилья не возникало проблем, по закону необходимо заключить договор найма. О возникновении и решении возможных проблем, а так же о нюансах составления такого договора рассказывает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty.

Практически все время существования в нашей стране рынка недвижимости спрос на нем (по крайней мере, в Москве) существенно превышал предложение. Одним из важнейших последствий данного феномена стало то, что риэлторам приходилось «окучивать» владельцев квартир, особенно недорогих. Собственникам (что при продаже, что при аренде, которая и станет темой этой статьи) обещали, что для них «все сделают бесплатно». Нынешний кризис внес в эту картинку некоторые новые штрихи.

Иск о признании договора сделки с жилым помещением недействительным может быть подан в суд следующими лицами:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).

Договор может быть признан недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).

Договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним) — ничтожен, а договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей может быть признан недействительным (ст. 172, 175 ГК РФ).

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка может быть признанной недействительной (ст. 183 ГК РФ).

Договор, заключенный с нарушением закона или иных правовых актов, — ничтожен (ст. 168 ГК РФ). Например, при приватизации нарушены права несовершеннолетних — нет согласия органов опеки и попечительства на их отказ от приватизации. Такая приватизация будет признана недействительной», а если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными: граждане должны въехать в свои прежние квартиры, вернуть полученные деньги по договору купли-продажи и т. п.

В Гражданском кодексе (ст. 166-179 ГК РФ) приведены общие основания для признания сделок недействительными: 1) недействительна сделка, не соответствующая закону и иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ); 2) недействительна сделка, совершенная с целью, противоправной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ);

Если вы решили сдать свою квартиру юридическому лицу, то вы будете заключать договор аренды жилого помещения. Во многом договор аренды жилого помещения похож на договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договсф аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное Имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения Нанимателю предоставляются широкие права по расторжению договора найма — он может расторгнуть договор в любое время, он не обязан мотивировать это расторжение, единственное, что от него требуется — письменно-уведомить наймодателя за три месяца.

По требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).

По договору поднайма жилого помещения наниматель передает за плату и на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (ст. 685 ГК РФ).

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам. Для этого требуется (ст. 680 ГК РФ): общее согласие граждан, постоянно проживающих с нанимателем, предварительно уведомить наймодателя.

Права нанимателя по договору долгосрочного найма По договору долгосрочного найма наниматель имеет дополнительные права (этих прав у него нет при краткосрочном найме):

Солидарная ответственность — форма ответственности, при которой два или несколько лиц совместно несут ответственность по всем обязательствам. При этом кредитор имеет право предъявлять требования как к одному из этих лиц, так и сразу ко всем.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ). днако ответственность перед наймодателем за действия этих граждан в случае нарушения ими условий договора найма жилого помещения, несет наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ).