«Высокий» сезон аренды стартовал
Лето заканчивается – это, впрочем, не повод для печали. Впереди у многих сентябрьские отпуска на море. Да и Новый год уже скоро – по крайней мере реклама с таким текстом появилась еще в середине августа. Вот у кого есть повод для тревоги – так это у тех, кому нужно снять квартиру. Разберемся, реальный ли это повод или же все дело в инерции?
Кто виноват
При чем здесь инерция? Просто любой квартиросъемщик знает, что в августе в Москву приезжают учиться студенты, которым не хватает общежитий. В это же время трудовые мигранты возвращаются с родины «из отпусков», поэтому цены на рынке аренды неминуемо растут – вот и повод для тревоги. Это называется «сезонность».
Студенты и гастарбайтеры все же не единственные виновники осеннего витка цен в эконом-сегменте. Риелторы грешат, в частности, на вернувшихся с дач и не имеющих своего дома в городе «экстремалов» (снимать квартиру в Москве, потом съехать на съемную же дачу – а ее и найти-то дело непростое, потом в пик сезона вернуться в город и опять снимать квартиру: что это, если не настоящий экстрим?). Одним словом, «образ врага», взвинчивающего цены, получается размытым. А цены все-таки растут, особенно в эконом-сегменте.
Ольга Сугоняева, руководитель отдела аренды территориального офиса «Полянка» агентства недвижимости DOKI, как одну из причин вымывания эконом-квартир приводит еще и снос ветхого жилфонда. «В низкобюджетном сегменте заметен прогрессирующий рост цен, – говорит Сугоняева. – Если в мае на $800 еще можно было ориентироваться, сейчас такую квартиру (однокомнатную – Прим. ред.) найти крайне сложно».
«На июль-август обычно приходится сезонный рост стоимости найма квартир эконом-класса, который продолжается до середины осени, после чего цены практически замирают до следующего лета. Так происходит на протяжении последних лет, и текущий год не стал исключением, – рассказывает заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. – По сравнению с июнем стоимость аренды однокомнатных квартир эконом-класса выросла на 6,78%, а стоимость двух- и трехкомнатных квартир нижнего ценового сегмента увеличилась соответственно на 8,71% и 1,62%».
Что делать
Впечатление для неподготовленного человека гнетущее: все пропало, квартиру не снять никогда, квартиросъемщику от жизни ждать больше нечего. С другой стороны, поводов для депрессии не так уж много. Тем, кто квартиру снимает уже сейчас и менять не собирается, вряд ли грозит стремительное повышение арендной платы из-за студентов. Рано или поздно цену, конечно, повысят, но к этому бывалый арендатор готов заранее, а соответствующие условия бывают еще предусмотрены договором найма.
Что до тех, кто только собирается снимать жилье или переехать с одной съемной квартиру на другую, то, если есть возможность, можно просто подождать пару месяцев: следуя правилу сезонности, как раз наступит осенне-зимний спад (стабилизация, которая обычно продолжается не до зимы, а до следующего августа). «В октябре-ноябре квартирный вопрос для многих арендаторов уже «закрывается». Так что можно ожидать некоторый рост арендных ставок в сентябре (в пределах 2-5%) и их последующую стабилизацию в ноябре-декабре», – говорит ведущий аналитик DOKI Александр Скобкин. То есть, конечно, подешеветь не подешевеет, но по крайней мере завышать цену, мотивируя это «высоким сезоном», будет сложно.
Что почем
Ну а если снимать нужно срочно, тогда, конечно, надо знать, что есть на рынке. Можно испугаться того, что (по словам Скобкина) в Москве более 3 млн приезжих при 3,6 млн квартир в жилом фонде. Но лучше изучить реально существующее предложение (кстати, по данным ФНС, в Москве сдается 120-140 тыс. квартир, по данным Скобкина – примерно каждая десятая, то есть 360 тыс.).
«Наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры со стоимостью аренды $750–1000 в месяц. Следует отметить, что в июле спрос на объекты этого ценового диапазона увеличился на 50,3%, – рассказывает Мария Жукова. – Предложение в этой категории по-прежнему значительно (в несколько раз) ниже спроса. Лидируют по объему предложения двухкомнатные и трехкомнатные квартиры стоимостью от $1000–3000 в месяц».
Надо сказать, что за упомянутые чуть выше $800 «однушку» снять все-таки не просто реально, а даже не очень сложно. Другое дело, что дешевле $700 действительно придется поискать.
Если еще в июле (по данным «Миэль») однокомнатную квартиру, пусть в ЮВАО, но за $670 можно было снять, то сейчас предложение начинается от 18-20 тыс. руб. ($700 c «хвостиком»), да и заявленная квартира может оказаться в Подмосковье (здесь нужно помнить, что любое расстояние от метро, указанное как «N минут транспортом», может оказаться в Московской области). Или в Москве, но хорошо за МКАД, как заявленная за 18,5 тыс. руб. квартира в 15 минутах от «Университета», «Проспекта Вернадского», «Воробьевых гор», на самом деле находящаяся на Южнобутовской улице. Зная те края не понаслышке – а это, как нетрудно догадаться, Южное Бутово, могу сказать: район хороший, но даже зная короткий путь (наземным транспортом) и при удачном стечении обстоятельств до «Юго-Западной» оттуда минут 30, а до «Университета», соответственно, чуть подольше. А на метро – хорошо если не полтора часа.
За эту же сумму можно снять «однушку» на 9-м этаже панельного дома в том же Южном Бутово или на 7-м – в Химках. За 20 тыс. руб. получится снять однокомнатную квартиру, например, на полпути от «Бабушкинской» к «Отрадному» (заявлена как 10 минут пешком от «Бабушкинской») или в 15 минутах транспортом от «Тушинской» (на поверку вариант оказался Красногорском). За 22 тыс. руб. – «однушку» на улице генерала Глаголева (те же 15 минут транспортом, но от «Полежаевской»; это и правда Москва). Отметим, что мы брали в расчет только варианты, предлагаемые крупными агентствами. Занимаясь поисками квартиры самостоятельно, вполне реально найти за те же деньги квартиру и в пешеходной доступности от метро (разумеется, это будут отдаленные от центра станции радиальных веток).
А оригиналы могут подыскать себе за 30 тыс. руб. однокомнатную квартиру в Северном Бутово. Причем это панель: монолит по соседству можно найти и на 5 тыс. дороже. За 35 тыс. руб. – «однушку» на Академической (придется ехать на трамвае или добираться пешком минут 20). Но если серьезно, то от 30 тыс. руб. появляется вполне оправданный простор выбора – все-таки это почти $1200, и за эту сумму однокомнатную квартиру можно спокойно найти не только в Северном Бутово, но и в ЦАО.
Другое дело, что за эти деньги, как правило, ищут уже «двушку», а то и «трешку». Двухкомнатную квартиру можно снять и дешевле: в среднем «двушки» эконом-класса дороже однокомнатных всего на $100 (хотя надо помнить, что за «среднюю цену» никто ничего, как правило, не сдает). Встречаются варианты и за 19-20 тыс. руб., но, как на грех, это все больше Подмосковье или честные 15 минут транспортом от метро по спальным районам.
От 25 тыс. руб. начинаются варианты в пешеходной доступности, от 30 тыс. можно выбирать более-менее спокойно. За ту же сумму есть и «трешки», причем вполне себе в черте города. К сожалению, времена, когда трехкомнатную квартиру (в соответствующем, конечно, состоянии) можно было снять в центре за 30-35 тыс. руб. (студенчески-богемный вариант) миновали: «трешек» эконом-класса в центре теперь почти не сдают. Все, что дешевле 40 тыс. руб., на поверку, как правило, оказывается в лучшем случае «Пролетарской», а хоть какой-то выбор появляется от 50 тыс. руб., то есть около $2 тыс.
Автор Альбина Лебедева "Собственник"
