Все об аренде квартир в Москве 

Нелады на рынке аренды

-----

Писать об аренде вообще трудно. Стоит сказать что-то вроде «квартиры сдаются слишком дешево» – и сразу нарываешься на вал возмущенных комментариев. Их суть (если отбросить матерщину и заявления, что автор, очевидно, невменяем) сводится к тому, что цена и так для нас малоподъемная, куда ж больше?! По-человечески этих людей понять можно. Когда зарабатываешь 30 тыс. руб. в месяц, и 17–18 тыс. из этой суммы приходится отдавать за захудалую однокомнатную квартирку, адепты дальнейшего подорожания вызывают только одно желание. Ударить их по голове, причем сильно и чем-нибудь немягким.

Но, как учил старина Карнеги, у каждого в этой жизни есть свои интересы. И бесполезно все время твердить о том, чего хочу я, лучше попытаться понять, что хочет твой собеседник. С точки зрения владельца имеющаяся у него квартира – это капитал. А капитал должен приносить доход. Примем для простоты, что однокомнатная квартира – это $150 тысяч. В банке, причем в самом солидном, при вложении такой крупной суммы вам предложат до 7% годовых в валюте и 10% в рублях. Проделав на калькуляторе самые простые вычисления, получаем, что вклад будет приносить вам от 22 900 до 32 500 руб. в месяц – сумму, совершенно недостижимую при сдаче в аренду квартиры такого уровня. Добавим еще несколько деталей. Собственникам сдаваемой квартиры нужно платить квартплату, делать изредка ремонт и платить налоги: на имущество – обязательно, на доходы – почти необязательно, но государство явно собирается ужесточить тут правила игры: вот уже сейчас налоговая инспекция заявила о своих намерениях проверить всех арендодателей. Плюс риски – того, что квартиру спалят, зальют и далее через запятую. И вообще, сдача в аренду – это, называя вещи своими именами, некий бизнес, т. е. она предполагает беготню, хлопоты, волнения. А в банке – пришел, потратил максимум час на открытие вклада – и можно со спокойной душой уезжать на Багамы. Так что если подходить к аренде с точки зрения экономической рентабельности, то эта самая однокомнатная квартира на окраине должна сдаваться сегодня примерно за 30–40 тыс. руб. в месяц, чтобы бизнес имел смысл. Однако при среднем доходе москвича в $1000 эта цена выглядит не особенно реалистичной, да и арендаторы не готовы столько платить – судя в том числе по опросу на сайте «Собственника».

Показания к продаже

Есть открытый еще Марксом закон стоимости, который сам автор считал основным экономическим законом капитализма. Если формулировать своими словами, то закон этот гласит, что в разных отраслях экономики существует приблизительно равная доходность на вложенный капитал. Если в какой-то сфере доходы становятся больше – туда со всех сторон устремляются деньги. Стала доходность ниже – деньги разбегаются. Именно эти процессы сейчас, похоже, начинаются в сегменте бизнес-класса – того, что подороже эконома, но не дотягивает до элиты. Как говорит Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город», в последние месяцы в продаже появилось как-то подозрительно много квартир в 100–120–140 кв. м, расположенных в сталинских и «цековских» домах в центре. Есть подозрения, что это бывшие рантье избавляются от нерентабельной собственности. Такая квартира, стоящая порядка $800 тыс., приносит в месяц $3000 максимум, т. е. порядка 4,5% в год. Собственники таких квартир люди небедные и смышленые, они видят альтернативные варианты вложения капитала. Вот и перевкладывают деньги – не факт, что в недвижимость. И не факт, что в России…

А что же самый массовый сегмент нашего рынка – эконом-класс? Его отличительной чертой является то, что действуют на нем люди, не очень хорошо разбирающиеся в экономике. Как говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации «Рескор», сдаваемые квартиры многие из них не покупали, а приобретали какими-то еще способами – приватизировали, получили по наследству. В одночасье продать сдаваемую квартиру и положить деньги в банк вроде как боязно: банковский дефолт еще не совсем забыт. Инвестировать деньги в ПИФ или за границу – тут и с высшим образованием разобраться трудно. Именно эти факторы спасают рынок эконом-аренды от жесточайшего кризиса – того, который непременно случился бы, если бы все арендодатели ушли с этой каменистой почвы в более плодородные места.

Что же будет? В бизнес-классе, несомненно, очень скоро произойдет достаточно резкое повышение цен. Существенная часть сдающих квартиры продаст, предложение сократится, и это неизбежно приведет к росту арендных ставок – не менее чем на 20%. С экономом сложнее: тут тоже, скорее всего, будет рост цен, но по совершенно иным причинам: например, из-за объявленного подорожания с нового года квартплаты и услуг ЖКХ в среднем на 15%. А стоимость квартиры вряд ли явится ощутимым фактором ценообразования. Но это до поры до времени. Если же говорить о перспективе на годы, то даже самые дремучие бабушки-собственницы квартир рано или поздно поймут, что это просто не по-хозяйски – иметь собственность, приносящую столь мизерный доход.

Реально заработают ПИФы и прочие альтернативные варианты вложения свободных средств. А аренда просто обязана будет приносить тем, кто берет на себя труд ей заниматься, не менее 8–10% годовых. И прийти к этому можно либо путем повышения цен аренды, либо падением цен продажи. Какой способ выберет рынок, пока непонятно, но равновесие между ценой продажи и арендной ставкой рано или поздно наступит, прямо по учению Маркса.

Собственник

Оставьте комментарий
Имя*:
Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

Введите код с картинки:
* — Поля, обязательные для заполнения

Статьи

Аванс, залог или задаток. В чем разница? Что они гарантируют?

Все это категории предоплаты, выражающие серьезное намерение совершить сделку. Но существуют некоторые отличия в их функциях, они по-разному описываются в договоре и, соответственно, к ним применяются разные юридические последствия при нарушении основного обязательства.

Арендные войны: без суда и пристава не обойтись

Что может быть для арендатора хуже, чем расторжение договора аренды? Только выселение из занимаемого помещения. Казалось бы, термин «выселение» применим только в отношении жилья. Однако специального термина для процесса освобождения офисных помещений не придумано. Итак, что такое выселение, когда оно грозит и реально ли ему противостоять?

Арендатор отказывается платить аренду

Как правильно поступить в ситуации, когда арендатор отказывается платить арендную плату и не выезжает из квартиры.

Все статьи

Оставить заявку ?

Введите код с картинки: