Московские квартиры. Купить, чтобы сдать?

Рост цен на столичном рынке недвижимости, происходивший вплоть до осени 2008 г., стимулировал граждан инвестировать в жилье с целью последующей его перепродажи по более высокой стоимости. При этом далеко не всем повезло реализовать задуманное до начала кризиса. В результате многие сознательно отложили осуществление инвестиционного проекта до лучших времен. Впрочем, бизнес они продолжили…

Аренда вместо дисконта

«Далеко не на все объекты, даже с дисконтом, находился покупатель, — рассказывает начальник отдела аренды Московского агентства недвижимости Наталья Юдина. — Рынок тогда встал, сделок купли-продажи некоторое время практически не было». Эта ситуация, считает эксперт, побудила многих владельцев инвестиционных квартир выйти на рынок аренды: ведь если квартиру нельзя продать, то по крайней мере из нее можно извлечь дополнительную прибыль.

«Одна из наших клиенток, например, — рассказывает Константин Барсуков, заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость», — купила однокомнатную квартиру в Южном Бутове, намереваясь сыграть на растущем рынке. Впоследствии она надеялась вырученными деньгами частично расплатиться за ипотечный кредит на дорогую квартиру. Когда цены стали падать, решила продать однушку по первоначальной стоимости — 5,7 млн руб. На тот момент, а это была осень 2008 г., реальная цена уже упала до 5,3 млн руб. К сожалению, клиентка не последовала совету снизить цену — и в итоге пришла к выводу о том, что пока будет сдавать квартиру в Южном Бутове в аренду».

Между тем в конце 2008 г. в связи с наступлением кризиса, сокращением штата в ряде крупных компаний и разорением мелких фирм, урезанием зарплат начался отток иногородних граждан из Москвы. В особенности это коснулось тех, кто снимал квартиру, ведь если нет стабильного дохода, то за аренду нечем платить.

«Объем предложений аренды жилья в Москве с начала кризиса заметно вырос, — отмечает Н. Юдина. — Если раньше в результате подбора квартир по требованиям клиента ему предлагали на просмотр два-три варианта, то сейчас это количество достигает 50 объектов и более».

Однако к лету 2009 г. с оживлением экономики этот процесс приостановился, а затем наниматели начали постепенно возвращаться. При этом, как считает Н. Юдина, сейчас их число уже превышает докризисные показатели, а ведь не за горами осень, когда приезжают студенты, возвращаются дачники, и цены на аренду квартир традиционно идут вверх. В этом году, полагает эксперт, возможен их рост до 10%.

«Действительно, в декабре 2008 — марте 2009 г. часть квартир с рынка вторичного жилья перешла в аренду, — подтверждает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов. — Однако посмотрим на рынок сегодня. Растет спрос, активизировалось приобретение квартир с помощью ипотечных кредитов. Цены стабилизировались и даже по отдельным категориям жилья слегка увеличились. В марте-апреле 2010 г. количество совершенных сделок выше, чем за аналогичный период прошлого года. В мае объем предложения начал увеличиваться. У меня есть предположение, что это возврат тех самых квартир, которые в 2009 г. пришли на рынок аренды».

Сколько они зарабатывают?

Доходность арендного бизнеса эксперты оценивают по-разному. Так, А. Шленов считает, что она не превышает 3–3,5% годовых. В два раза выше оценивает прибыль арендодателя К. Барсуков.

Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ», говорит о 5% доходности, подчеркивая при этом, что продать квартиру и положить вырученные средства на банковский депозит оказывается выгоднее.

Аренда — рискованный бизнес, считает Д. Овсянников. Он приводит пример из риэлторской практики. В 2007 г. молодая семья купила двухкомнатную квартиру общей площадью 60 кв. м на Ленинском проспекте. В то время месячная стоимость аренды такой квартиры оценивалась в 75 тыс. руб. Однако хозяева предпочли вложить солидную сумму в капитальный ремонт в надежде повысить доход до 90 тыс. руб. Но пока шли отделочные работы, грянул кризис, цены на аренду резко упали — и квартира была сдана уже за 45 тыс. руб./мес., при этом значительно уменьшилась и ее стоимость.

Вальтер Краузе, генеральный директор ремонтно-строительной компании «БелАкс», специализирующейся на подготовке жилья к сдаче внаем, более оптимистичен в оценке дохода арендодателя. Он считает, что собственник жилья получает не менее 10–11% годовых.

«Правда, если вычесть затраты на первоначальный ремонт жилого помещения, амортизацию, а также текущие расходы, то прибыль составит 8–9% годовых, — отмечает эксперт. — Но не надо забывать и о том, что арендные ставки реагируют на изменение уровня инфляции более динамично, нежели цены на вторичном рынке жилья, поэтому доход арендодателя с годами увеличивается».

Тонкий стратег с железным характером

Тем не менее и сегодня находятся те, кто покупает квартиры и вкладывает в их благоустройство для того, чтобы затем сдавать в аренду. При этом параметры приобретаемого жилья, стоимость ремонта и другие расходы просчитывают заранее — и затем жестко контролируют.

Рассказывает Вальтер Краузе:

«Один из наших клиентов уже несколько лет покупает одно- и двухкомнатные квартиры в новостройках в ближайшем Подмосковье, в таких городах, как Домодедово, Подольск, Люберцы, Зеленоград. Интересно, что, выбирая застройщика с тем расчетом, что дом будет возведен за восемь — десять месяцев, а до госприемки пройдет не более 24 месяцев с начала нулевого цикла, он ни разу не ошибся. Приобретал он жилье без отделки, в бетоне. После сдачи дома и получения документов о собственности наша компания приступала к ремонту и отделке квартиры. Отмечу, что бюджет (включая материалы) в каждом случае не превышал 250 тыс. руб., а сроки — восьми недель. Для того чтобы выдержать такие жесткие требования заказчика, необходимо иметь отработанные технологии и конвейерное производство. Для сравнения: средний срок ремонта квартиры, которую строители сдавали без отделки, колеблется от 12 до 16 недель, а стоимость приближается к 350–450 тыс. руб. Пока шел ремонт, собственник занимался поиском арендаторов. Надо сказать, что арендные ставки для таких квартир превышали средние по рынку на 20%, а в отдельных случаях и больше. Например, однокомнатная квартира в Подольске была сдана за 30 тыс. руб./мес. Причем средняя стоимость аналогичного жилья в этом городе на тот момент не превышала 17 тыс. руб.».

Приведенный пример комментирует Дмитрий Овсянников:

«Да, в некоторых районах Подмосковья предложение по аренде квартир бизнес-класса действительно не успевает за спросом. Это позволяет собственникам таких объектов в течение двух-трех лет, а возможно и дольше, извлекать более высокую прибыль, чем в среднем по рынку».

Тем не менее, считает эксперт, покупка квартиры в Подмосковье с последующим ремонтом для сдачи в аренду — не совсем дальновидное решение. Ведь предложение естественным образом будет увеличиваться, а значит, цены начнут опускаться.

Наталья Юдина обращает внимание на другие аспекты:

«На мой взгляд, выбор арендодателем таких городов, как Подольск и Зеленоград, не совсем удачен. Куда более оправданы вложения в покупку квартир в городах-спутниках столицы, например в Химках, Долгопрудном». Н. Юдина отмечает, что разница в стоимости месячной аренды квартиры бизнес-класса вблизи станции метро «Речной вокзал» и в Химках минимальна, а иногда отсутствует вовсе. В то же время цена московской квартиры существенно выше, чем химкинской, поэтому выгода подмосковного инвестора очевидна. В последние годы в городах, расположенных сразу за МКАД, появилось немало интересных предложений в новых домах с огороженной территорией, консьержем. И наниматели весьма охотно их рассматривают, ведь многим хочется жить за пределами мегаполиса.

Возможно, часть сегодняшних арендодателей уйдут с рынка, когда сложится благоприятная ситуация для продажи недвижимости. Но некоторые, скорее всего, останутся. «Да, банковские вклады способны принести большую прибыль, чем сдача в аренду. Но деньги обесцениваются, а недвижимость остается», — подводит черту Д. Овсянников.

Марта Савенко НиЦ