Коммерческий наём и поднаём в вопросах и ответах

Прочитал в газете объявление: «Товарищество собственников жилья сдает квартиры по договору коммерческого найма». Что это такое? Чем отличается подобный наим от аренды?

Согласно ст. 671 ГК РФ договор коммерческого найма (ДКН) — соглашение, по которому собственник жилья или уполномоченное им лицо (наймодатель) предоставляет помещение во
временное возмездное пользование физическому лицу (нанимателю) или группе лиц (сонанимателям). При этом жилплощадь, являющаяся предметом ДКН, должна находиться в частном жилищном фонде (с произведенной госрегистрацией права собственности наймодателя), а размер платы за коммерческий наём формально не ограничен (при условии, что сумма не является для
нанимателя явно кабальной).

Условно ДКН можно разделить на две основные группы: частные (наймодателем является собственник помещения — физическое или юридическое лицо) и муниципальные (в этом случае жил-
площадью распоряжается государственная или муниципальная организация (предприятие, учреждение) по праву хозяйственного ведения или оперативного управления). В настоящем вопросе мы будем рассматривать только первый случай. Частный ДКН заключается в про-
стой письменной форме (ППФ) и государственной регистрации не требует. Однако в большинстве субъектов РФ местные органы и власти требуют производить так называемую учетную регистрацию
частных ДКН и договоров аренды, где арендодателем является физическое лицо, в налоговых инспекциях и домоуправлениях, что, естественно, в большинстве случаев владельцами квартир не
делается. Кроме того, в основном частные ДКН заключаются на срок до года (так называемый краткосрочный найм), что существенно уменьшает права нанимателей согласно ст. 683 ГК РФ
(муниципальные ДКН заключаются обычно на срок 5 лет).

Хочу снять неприватизированную квартиру. Хозяева требуют заключить в домоуправлении договор поднайма. Стоит ли это делать? Чем отличается поднаём от субаренды?
На практике встречаются случаи, когда наниматели государственной, муниципальной или ведомственной неприватизированной жилплощади сдают ее (полностью или частично) третьим лицам, не обязательно состоящим с квартиросъемщиками в родстве. Такие правоотношения сторон называются поднаймом жилого помещения и регулируются ст. 685 ГК РФ и ст. 76-79 нового ЖК РФ. При этом, как уже говорилось выше, в поднаём может быть сдана как часть квартиры (например, изолированная комната), так и вся жилплощадь целиком (например, на время длительного отъезда нанимателей).

Поднаём, так же как и субаренда, подразумевает возмездность отношений сторон, т.е. внесение поднанимателями платы. В отличие от ст. 78 старого ЖК РСФСР 1983 г., которая подразумевала, что размер такой платы не может превышать квартплату в ст. 78 ЖК РФ подобных ограничений не установлено, и договор поднайма может быть заключен по реальной рыночной цене.

Для заключения договора поднайма необходимо, во-первых, согласие наймодателя и членов семьи нанимателя; во-вторых, должны соблюдаться требования об учетной норме общей площади на одного человека, включая нанимателей (для московского региона это 10 кв. м); в-третьих, поднаём не допускается, если в квартире проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых соматических и психических заболеваний. В неприватизированных коммунальных квартирах для сдачи комнат одного из лицевых счетов в поднайм требуется согласие соседей, которое получить на практике очень сложно. Кроме того, у поднанимателя не возникает преимущественное право на продление договора, и он подлежит выселению без предоставления другого жилья либо в случае прекращения договора найма, либо с уведомлением затри месяца.

Заключение договора поднайма больше в интересах жильца ведь, оформив его надлежащим образом, можно вообще не платить, за квартиру оговоренную рыночную сумму (например, 500 долл.),и владелец не сможет выселить такого жильца до истечения срока поднайма. Так что хозяину, точнее квартиросъемщику муниципального жилья, нужно быть начеку — давайте согласие на заключение такого договора только в том случае, если жилец (поднаниматель) рассчитался за весь срок вперед!

Для вступления в силу и исполнения договора поднайма необходимо соблюдение следующих условий (согласно ст. 76 ЖК РФ и ст. 685 ГК РФ):
• получение согласия наймодателя (в нашем случае — домоуправления);
• получение согласия всех совершеннолетних граждан, прописанных (зарегистрированных) на данной жилплощади; ;
• договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения учетной нормы общей площади на одного человека, включая и нанимателей (хозяев): для Москвы — 10 кв. м.

Хочу сдать свою комнату в коммунальной неприватизированной квартире. Соседи, естественно, против. Как обойти их?
На практике в подобном случае встречаются три основных пути, а какой из них использовать, зависит от Ваших взаимоотношений с соседями (относительно дружелюбные или конфликтные), их юридической грамотности (или безграмотности), а также от личности жильцов (которым вы планируете сдавать свою комнату). Давайте подробнее рассмотрим каждый из них.

1. Взятие соседей в «долю»

Вы сдаете комнату никак не оформляя свои отношения с жильцами, а те обязуются часть оговоренной платы (обычно 1/3) отдавать соседям «за причиняемые неудобства». Способ хорош тем, что проживающие там же соседи могут контролировать поведение поднанимателей, частоту их разговоров по телефону, попытки пересдать жилье или поселить в комнату «аул».

2. «Имитация обмена»

Когда Вы решили сдавать жилплощадь, уведомите соседей о том, что Вы якобы решили меняться и подбираете вариант «комната на комнату». В качестве подтверждения своих слов разложите в коридоре около общего телефона рекламные газеты с «обведенными» вариантами, несколько раз позвоните по ним, приведите желающих «посмотреть» (естественно, соседи должны это слышать и видеть). Жильцов же предупредите, что они въезжают в комнату «по обмену», а если соседи потребуют какие-либо документы, то их надо «послать куда подальше». Единственный недостаток способа — поднанимателей необходимо подбирать на длительный срок,иначе второй раз подобный номер, скорее всего, не пройдет.

3. Вселение временных жильцов

Согласно ст. 680 ГК РФ и 80 ЖК РФ наниматель и совместно проживающие с ним граждане могут дать согласие на безвозмездное проживание на их неприватизированной жилплощади «временных жильцов», для вселения которых согласие соседей по коммунальной квартире не требуется. Недостаток этого способа — необходимость ставить в известность наймодателя, т.е. домоуправление, которое может отказать, если не будет соблюдаться норма предоставления жилой площади с учетом постоянно проживающих граждан (нанимателей). Кроме того, срок пребывания в квартире временных жильцов не может превышать 6 месяцев и продлению не подлежит, а выселяются они только в судебном порядке.
* * *
Самый радикальный способ сдачи в наём комнаты в коммуналке без согласия соседей — ее (комнаты) приватизация. В этом случае собственник комнаты волен распоряжаться ею по своему усмотрению, правда, с учетом преимущественного права соседей на участие в соответствующей сделке в качестве второй стороны. Однако оформить приватизацию необходимо до 01.01.2011 г.

/Информация действительна на август 2022 года.