Страхование аренды

Мы часто говорим, что «риск – дело благородное», «кто не рискует, то не пьет шампанское». Но в то же время, никто по доброй воле не согласится рисковать имуществом, приносящим доход, особенно если это сдаваемое в аренду жилье. И сегодня можно встретить много риэлтерских агентств, которые включают в список своих услуг помощь при оформлении страхования.

В настоящее время такое страхование только начинает распространяться, поэтому полисы по страхованию ответственности арендодателей пользуются незначительным спросом. Но постепенно ситуация меняется. Отношения найма все больше приобретают цивилизованные черты, все чаще заключаются договоры аренды, которые четко и грамотно прописаны. Люди стали понимать, что правильно составленный договор защищает их имущественные интересы. Следующий шаг – страхование, которое еще в большей степени защищает имущественные интересы граждан.

Рассмотрим тему рисков подробнее и обратимся к мнению специалистов.

РИСКИ АРЕНДОДАТЕЛЯ И ИХ СТРАХОВАНИЕ

Риски арендодателя достаточно многообразны. Снимая жилое помещение, арендатор зачастую может халатно относиться к чужой собственности. Это увеличивает риск так называемой конструктивной гибели имущества, которая может произойти в результате пожара, затопления, также возможна порча отделки. Всегда присутствует вероятность ущерба в результате противоправных действий третьих лиц: кражи, грабежа и т.п. Могут случиться и форс-мажоры в эксплуатации, такие как прорыв отопительных труб канализации и водопровода, а также протечки. Для защиты от подобных рисков заключается договор со страховой компанией о страховании квартиры и имущества.

Также специалисты рекомендуют застраховать гражданскую ответственность перед третьими лицами на случай причинения вреда жизни, здоровью третьих лиц и ущерба имуществу третьих лиц. Иначе арендодатель может понести серьезные убытки: дело в том, что собственник отвечает за правильное использование и безаварийное состояние квартиры. Поэтому, если арендатор зальет соседей или причинит какой-либо иной имущественный ущерб третьим лицам, то ответственность за возмещение ущерба все равно несет собственник жилья.

По закону, ответственность перед третьими лицами можно переложить на арендатора. Но, к сожалению, в большинстве случаев договоры найма плохо прописаны, с юридической точки зрения, да и заключают их не всегда. Поэтому в данном случае можно поступить следующим образом. Либо собственнику квартиры застраховать свою ответственность перед третьими лицами, либо в юридическом порядке переложить свою ответственность перед третьими лицами на арендатора и потребовать с того аналогичную страховку, сообщила Ирина Терехова Директор департамента имущественного страхования САК «Энергогарант».

Существует и более распространенный риск, от которого не защитит ни одна страховая компания это так называемый «риск внезапно съехавших арендаторов». Застраховать себя от которого можно самостоятельно, просто взяв при заключении договора аренды с будущих жильцов так называемую страховую сумму, равную, как правило, месячной стоимости найма. Данная сумма берется в качестве гарантии оплаты арендатором некоторых видов платежей, производимых им самостоятельно, арендной платы и возмещения арендатором мелкого ущерба, причиненного имуществу.

Мнение специалистов

Илья Клыков, заместитель генерального директора компании Paul’s Yard по обеспечению, сопровождению и комплексной безопасности операций с недвижимостью отметил, что главный риск, которому подвергается любой арендодатель – это риск утраты собственного имущества при передаче его во временное владение и пользование или во временное пользование. Подобные риски страхуются любыми страховыми компаниями. На сегодняшний день на рынке действуют порядка 400 страховщиков. У них есть определенные программы страхования различных видов имущества, согласно которым существуют правила и системы расчетов страхования рисков.

Дмитрий Некрюков, начальник отдела Департамента массовых видов страхования Росгосстраха сообщил, что наиболее часто встречается страхование гражданской ответственности перед соседями, а также собственной внутренней отделки и домашнего имущества, если они представляют какую-то ценность для арендодателя. Такого же мнения придерживается и Мария Жукова, заместитель директора Управления аренды холдинга «МИЭЛЬ-Недвижимость».

А Кирилл Ершов генеральный директор ЗАО "ЦентрДевелопмент" порекомендовал всем страховать гражданскую ответственность, которая при умеренной стоимости закрывает достаточно много рисков.

Юрий Ионичев, начальник отдела технического андеррайтинга по страхованию имущества и гражданской ответственности Русской Страховой Компании рассказал, что Стоимость договора (полиса) страхования зависит от:

1.Размера страховой суммы по имуществу или размера страховой суммы по гражданской ответственности
2. Выбранных страхователем рисков
3. Убытков страхователя в предыдущие годы
4. Применения в договоре рассрочки платежей, франшизы

А Ирина Терехова, в свою очередь отметила, что стоимость страховки зависит и от того, где находится (в каком районе, доме и т.д.) сдаваемое помещение. По ее словам, владельцу квартиры в ветхом или аварийном доме очень сложно будет застраховать свою ответственность. Также при расчете стоимости полиса страховщики учитывают, на каком этаже находится квартира, в каком состоянии находятся коммуникации в этом доме.

Разные страховые компании называют разные цифры говоря о размере тарифа по страхованию, но в целом он колеблется от 0,1% до 1,5 % от лимита ответственности страховщика, т.е. от фактической стоимости страхуемого имущества. Например, если квартира стоит $ 1 млн. и страхователь заплатил $ 5 тыс. ( 0,5% ) за полис и вдруг — квартира сгорела целиком, то и был возмещен $ 1 млн. Разве это не оправдано?

РИСКИ ДЛЯ РАЗНЫХ КАТЕГОРИЙ ЖИЛЬЯ

Отличаются ли риски для «бизнес» «эконом» и элитного жилья? По этому поводу существует несколько мнений.

Мария Жукова считает, что риски арендодателя в сегментах бизнес, эконом и элитного жилья, не различаются ничем, кроме стоимости возможного ущерба. С ней полностью согласен Александр Варенцов — Заместитель генерального директора СГ «Межрегионгарант».

В то же время, по мнению Ильи Клыкова, страхование элитного и бизнес-жилья, безусловно, отличается от страхования объектов эконом-класса. Во-первых, в этом случае страхуется не только квартира, но и отделка, и предметы интерьера, и даже инженерное оборудование. Во-вторых, подобное жилье страхуется чаще, чем жилье более низкого класса.

Дмитрий Некрюков считает, что риски могут отличаться, ведь у бизнес-жилья, как правило, лучше защищенность от постороннего незаконного проникновения в жилище, а качество инженерного оборудования выше. Однако стоимость домашнего имущества или же разнообразие инженерного оборудования, таящего потенциальную опасность аварий, существенно больше в квартирах бизнес-класса, чем в квартирах эконом-класса

Можно согласиться, что страхование различных категорий жилья носит свою специфику, особенно «специфичные» случаи происходят с элитным жильем. В классе «элит» порой требуется страхование особенно ценных, антикварных, экзотических вещей из предметов интерьера. Как сказал Александр Варенцов: «Примеров на самом деле много можно привести…, ведь не даром говорится у богатых своих причуды, а, как правило, что-то нетрадиционное страхуют именно очень состоятельные люди. Например - золотые унитазы».

СТРАХОВЫЕ ТРУДНОСТИ

Конечно же, арендодателям очень интересно знать, какие затруднения возникают при выплате страховки.

По единодушному мнению специалистов, в основном, это трудности, связанные с документами, подтверждающими факт наступления страхового случая и его обстоятельства.

Чтобы проблем с получением страховых выплат не возникало, следует обратить внимание на наличие в договоре или правилах страхования перечня необходимых подтверждающих документов. Их набор в разных страховых компаниях может отличаться. Не исключено, что по страхованию имущества предприятию могут понадобиться: страховой полис (оригинал); соответствующие фотографии поврежденного имущества; справка органов пожарного надзора с установленной причиной и местом возгорания (в случае пожара); справка и заключение органов гидрометеослужбы (в случае стихийного бедствия); соответствующие вырезки из периодических изданий и, по требованию страховщика, чертежи или планы, подтверждающие убыток; по согласованию со страховщиком, акт технической экспертизы, составленный при участии независимых технических специалистов; подробную калькуляцию суммы требуемого страхового возмещения; финансовые документы, подтверждающие фактическое наличие застрахованного имущества на территории страхования в момент наступления страхового случая; документы, выданные специальными органами надзора и контроля либо госорганами, позволяющие судить о причине и характере события, ряд других бумаг.

Юрий Ионичев отмечает, что иногда в результате страхового случая могут быть утрачены документы, подтверждающие право владения имуществом и его стоимость. Он рекомендует хранить оригиналы важных документов в банковской ячейке и оформлять на них копии.

Также трудности могут возникнуть в связи с вопросами, связанными с разделением ответственности между арендатором и арендодателем, кто за что отвечает. Тут большую помощь может оказать хорошо составленный договор аренды. Но это все решаемые трудности. Страховщик всегда помогает в этих вопросах.

Существует и еще один нюанс, по словам Александра Варенцова около 10 % заявлений, представленных страхователями на возмещение ущерба, касаются событий, которые страховыми случаями не являются, и соответственно, ущерб по ним не подлежит возмещению.

Не относятся к страховым случаям события, происшедшие вследствие:

умышленных действий Страхователя (Выгодоприобретателя);
дефектов в имуществе, известных Страхователю (Выгодоприобретателю) до заключения Договора страхования, о которых не был поставлен в известность Страховщик;
старения, гниения и других естественных свойств Имущества;
проникновения воды в результате атмосферных осадков (за исключением стихийных бедствий) через кровлю, перекрытия, балконы, окна, двери и д.р.;
незаконного проникновения третьих лиц в помещение, доступ в которое оказался временно открыт вследствие наступления страхового случая.

В законе об организации страхового дела и статье 942 ГК РФ под страховым случаем понимается событие, ради которого и осуществляется страхование. С гражданско-правовой позиции событие будет являться страховым случаем, если оно предусмотрено договором или правилами страхования, при этом имеются негативные последствия этого события, и они причинили страхователю определенные убытки. Например, арендатор застраховал арендуемое жилье и его затопили соседи. Виновник залива полностью признал свою неправоту и компенсировал застрахованному все убытки. Несмотря на то, что данное событие предусмотрено договором страхования и имелись негативные последствия, страхователю не был причинен реальный ущерб, ибо он был компенсирован. Таким образом, данное событие страховым случаем не является, и страхователь не может требовать возмещения.

Также по договорам имущественного страхования ущерб не подлежит возмещению, если застрахованное имущество было изъято, конфисковано, арестовано или уничтожено компетентными государственными органами.

Кроме того, правила страхования или договор могут устанавливать специальные исключения из страховых случаев.

Следует обращать внимание на условие договора, предусматривающее уменьшение страховой суммы после выплаты страхового возмещения в неполном объеме. Этот факт также необходимо учитывать и своевременно производить доплату за восстановление первоначальной страховой суммы.

Грамотное составление и прочтение договора позволит избежать в дальнейшем споров со страховщиком и судебных разбирательств, а главное – действительно защитить свое имущество на наиболее выгодных условиях.

В заключение хотелось бы процитировать заместителя генерального директора компании Paul’s Yard Илью Клыкова: «Часто люди задаются вопросом, оправдывают ли себя расходы на страхование? Стоит помнить, что для человека очень важно чувствовать себя комфортно. Застраховав свое имущество, люди приобретают уверенность в том, что при наступлении страхового случая они получат возмещение всего того, что утратили. Внося относительно небольшие деньги, они обеспечивают себе спокойствие, а за него можно и заплатить».

Итак, по мнению специалистов, расходы арендодателей на страхование, безусловно, себя оправдывают.

Татьяна Черногорская.