Сдать квартиру в аренду: платить налоги или купить патент

Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов

За последние пару лет многие арендодатели, которые сдают квартиры в аренду официально, начали задумываться о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и 13% НДФЛ рассматриваются собственниками как чрезвычайно высокие. Поэтому патентная система завоевывает все большее внимание со стороны владельцев недвижимости.

Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов

За последние пару лет многие арендодатели, которые сдают квартиры в аренду официально, начали задумываться о покупке патента. Налоговая ставка в 6% по упрощенной форме и 13% НДФЛ рассматриваются собственниками как чрезвычайно высокие. Поэтому патентная система завоевывает все большее внимание со стороны владельцев недвижимости.

Патентная система налогообложения

Патент, в переводе на русский язык - открытый, ясный или очевидный. В действительности, у данного термина есть несколько значений, одно из которых часто применяется к налоговому праву.

В частности, глава 26.5 Налогового кодекса России в деталях определяет режим так называемой патентной системы налогообложения (ПСН). Сущность ПСН состоит в том, что индивидуальный предприниматель (ИП) покупает у государства за фиксированную плату патент на ведение какого-либо вида деятельности (в данном случае аренды недвижимости). Это освобождает арендодателя от уплаты налогов.

Что сделать для получения патента

Для того чтобы получить патент, необходимо выполнить два условия:
1. Иметь в собственности жилье, которое вы собираетесь сдавать в аренду.
2. Зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Это в России не представляет никаких сложностей.

Для регистрации понадобятся паспорт, нотариально заверенное заявление о регистрации и платежное поручение об уплате государственной пошлины. Все собранные документы должны попасть в налоговую инспекцию, и уже через пять дней можно получать свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве ИП.

Затраты на приобретение статуса индивидуального предпринимателя также невелики. Размер государственной пошлины за оформление ИП составит 800 рублей, а услуги нотариуса будут стоить от 200 до 800 рублей.

Патент: стоимость и порядок приобретения

Что касается получения патента на аренду жилья, тут все дороже.
Из смысла статей 346.50 и 346.51 НК РФ можно вывести формулу, по которой государство вычисляет стоимость патента (СП): СП = ПД х 6%, где ПД – потенциально возможный к получению доход, а 6% – налоговая ставка.

Размер ПД определяется местными властями и зависит от экономических показателей региона. В Москве, например, ПД зависит от района, где расположена недвижимость и ее площади. Вероятная прибыль от сдачи в аренду квартиры площадью до 50 кв. метров в ЦАО Москвы составит 750 тыс.рублей, а в Зеленоградском и Новомосковском административных округах – 350 тысяч рублей. А вот ПД от сдачи апартаментов площадью свыше 600 квадратных метров в том же Центральном округе столицы объявлен местными властями в размере 10 000 000 рублей. Из всего вышесказанного нетрудно понять, что патент на один год обойдется владельцу дорогого жилья в 600 тысяч рублей (10 000 000 * 6%).

Если есть деньги, то приобрести патент не составит никакого труда. ИП, решивший перейти патентную систему налогооблажения, подает в налоговую инспекцию по месту жительства заявление. Его можно также направить по почте ценным письмом или по электронным каналам связи. Но в этом случае у заявителя должна быть электронно-цифровая подпись. Налоговая инспекция обязана выдать патент в течение пяти рабочих дней со дня рассмотрения заявления.

Срок и порядок оплаты патента

ИФНС выдает патент на срок от одного до двенадцати месяцев, но только в период календарного года. Другими словами, нельзя получить патент, например, с 1 июня 2015 по 30 мая 2016 года, так как в этот период входит часть 2016 года.

Патент нужно оплатить по банковским реквизитам того отделения ИФНС, которая его выдает. Порядок оплаты зависит от срока, на который этот патент выдается. Если предприниматель получил патент на срок менее полугода, то он обязан заплатить за него всю сумму не позднее окончания срока его действия. Если же патент выдан на срок больше чем полгода, то предприниматель рассчитывается за него в два этапа: треть стоимости он вносит не позднее 90 дней с момента начала действия ПСН, а оставшиеся две третьи части – не позднее срока окончания патента.

Здесь очень важно обратить внимание на то, что патент не освобождает предпринимателя от обязательных платежей во внебюджетные фонды. Так что к затратам на его покупку можно смело приплюсовать обязательные взносы в Фонд социального страхования и Пенсионный фонд.

Плюсы и минусы патентной системы налогообложения

Первый плюс - прозрачность. Патентная система понятна большинству предпринимателей: государство предполагает возможный доход и взыскивает с него 6%. Что может быть проще?

Второй плюс ПСН - отсутствие необходимости подавать налоговую декларацию по доходам. Такая возможность закреплена в статье 346.52 НК РФ.

К минусам системы можно отнести тот факт, что ИП все равно вынужден вести обязательную отчетность в форме книги учета доходов предпринимателя, который применяет патентную систему налогообложения. Ничего сложного в этом нет, но тем не менее помощь бухгалтера может быть нужна, а это дополнительные затраты.

Следует также отметить, что патентная система будет выгодна как правило, владельцам дорогих и элитных квартир, там ставки государства от сдачи занижены, а вот на квартиры эконом класса, государство обычно доход завышает, поэтому владельцам бюджетных квартир будет выгоднее платить 6% по упращенной системе.