Все об аренде квартир в Москве 

Сдать квартиру и не платить налоги

+++++

Арендодателям не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но собственники, получающие доход от сдачи квартир, обязаны уплачивать с такого дохода налог — 13% суммы, полученной в год. За неуплату предусмотрена ответственность, в том числе уголовная. Так, уклонение от уплаты налогов и/или сборов с физического лица, совершенное в крупном или особо крупном размере, влечет наказание вплоть до лишения свободы на срок от одного до трех лет.

«При этом «крупным размером» считается получение за сдачу квартиры от 21 тыс. руб. в месяц в течение трех лет, — поясняет начальник юридической службы группы компаний «Пересвет-груп» Элеонора Завгородняя. — В условиях нынешнего столичного рынка такая сумма составляет минимальную стоимость аренды однокомнатной квартиры в месяц».

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды квартиры, заключенного на один год и более. Уточним, что с юридическими лицами заключается договор аренды, с физическими — договор найма.

Таким образом, о договоре найма, не подлежащем обязательной государственной регистрации, будет известно только подписавшим его лицам — собственнику квартиры и нанимателю. Но в случае, если собственник намерен зарегистрировать нанимателя в своей квартире по месту жительства (постоянно или временно), органы регистрационного учета потребуют у него договор найма.

При этом надо понимать, что при возникновении каких-либо проблем собственнику квартиры будет сложно обратиться за защитой своих прав в компетентные органы, поскольку ему придется раскрывать информацию о полученных доходах и нести ответственность за уклонение от уплаты налогов.

Мелочей в договоре не бывает

Главная гарантия соблюдения прав и интересов собственника квартиры при ее сдаче обеспечивается договором, в который включены соответствующие условия. При наличии определенных знаний собственник способен составить такой договор сам. Но он также может обратиться за помощью к специалистам по операциям с недвижимостью (юристам и риэлторам), которые исходя из требований и конкретной ситуации составят договор найма, наиболее полно защищающий интересы арендодателя.

При cоставлении договора нужно обратить внимание на следующие существенные условия. Права и обязанности собственника и нанимателя. Собственник обязан передать нанимателю квартиру, пригодную для проживания, и обеспечивать эксплуатацию дома, где находится квартира, а наниматель — использовать квартиру только для проживания, поддерживать в надлежащем состоянии и вносить плату за наем. Собственник имеет право вменить в обязанность нанимателю любые другие действия, которые позволят сохранить квартиру в должном виде и не причинить вреда другим гражданам.

Другое существенное условие — цена найма и порядок оплаты. Как правило, в договоре указывается сумма и период времени, за который она вносится. Целесообразно указать, в какой срок наниматель обязан передать эту сумму хозяину квартиры, а также последствия просрочки оплаты. Это условие позволит собственнику взыскать с жильца штраф или неустойку, если тот пропустит срок оплаты.

Э. Завгородняя советует оговорить обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, услуг телефонной связи, Интернета, обслуживания домофона или охраны подъезда. От такого условия, как срок договора, зависит ряд обстоятельств. Если срок в договоре не указан, по закону он считается заключенным на пять лет. Если договор заключен менее чем на один год, то при отсутствии специальных оговорок на такой договор не распространяются предусмотренные законом правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.

По порядку становись

В договоре имеет смысл указать количество и состав лиц, которые проживают в квартире совместно с нанимателем. Если он собирается поселиться в ней вместе с родственниками, надо перечислить в договоре найма всех членов семьи, так как по закону они имеют право пользоваться квартирой наравне с нанимателем. Кроме того, за все действия указанных лиц, нарушающие условия договора, перед собственником квартиры несет ответственность наниматель.

В договоре эти лица не указаны? Наниматель вправе вселить их в квартиру только с согласия собственника и при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей.

Еще один существенный момент — условия досрочного расторжения договора и порядок физического освобождения квартиры нанимателем. Договор найма можно расторгнуть досрочно лишь в случаях, установленных законодательством. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но при условии, что он письменно уведомит об этом собственника квартиры за три месяца. Собственнику квартиры позволено досрочно расторгнуть договор найма только в судебном порядке — в случае, если наниматель просрочивает или вообще не вносит плату, разрушает или портит квартиру и т. д.

«Собственник может уточнить порядок досрочного расторжения договора, конкретизировать его процедуру, указав, например, срок, в течение которого наниматель физически освобождает квартиру, — комментирует Э. Завгородняя. — Это весьма актуально при распространенной на рынке жилья ситуации: расторгнув договор с недобросовестным нанимателем, собственник заинтересован в скорейшем освобождении квартиры для сдачи ее другим лицам».

Важный пункт — санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям (залив, пожар и т. п.). Это позволит взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть максимальное количество случаев ответственности нанимателя за действия, нарушающие условия найма.

Немаловажно оговорить порядок внесения изменений в обстановку квартиры (это особенно актуально для квартир с дорогим ремонтом: довольно часто собственники по истечении срока договора получают квартиру с дырами в стенах от висевших у нанимателей картин, полочек, навесных шкафов и т. п.).

Кроме того, составляя договор, внимательно отнеситесь к полному описанию квартиры, включите полный список предметов обстановки в акт передачи, в том числе укажите наличие или отсутствие повреждений на стенах, полу, потолке, окнах; какая сантехника установлена; какие электророзетки и выключатели (и сколько их) и т. п. Даже если у вас недорогой ремонт, вряд ли вам захочется тратить деньги на то, чтобы покупать и устанавливать розетки и выключатели вновь. Акт подписывают собственник и наниматель.

Зачастую к данным аспектам собственники подходят беспечно, не обращая на них внимания или считая их обсуждение «неудобным». Но стоит сломать сложившиеся стереотипы в этом отношении и обезопасить себя от дальнейших неприятностей.

Средство от страха

Хорошо, если квартира, ее внутренняя отделка и имущество (особенно ценное) застрахованы, а страховые случаи распространяются также на ситуации, когда квартира передана в аренду или сдается внаем. Владелец может самостоятельно застраховать свою недвижимость до или после заключения договора найма либо возложить эту обязанность на нанимателя по условиям договора.

Имеет смысл подумать о страховании гражданской ответственности собственника за возможный ущерб соседям. Это позволит минимизировать риски, связанные с последствиями ущерба, который нанесет наниматель или совместно проживающие с ним граждане квартире собственника или его соседям (например, при заливе).

Наталья Мартынова "Квадратный метр"

Комментарии
10 ноября 2013 г.
Заключайте Договор безвозмездного пользования жилым помещением. по нему жилец платит только комуслуги.Налога нет.Или оформляться как ИП, тогда налог 6%. Первый вариант я использую с родственниками., для вредных соседей.
Ответить
13 мая 2016 г.
Имя: лёха
компенсация расходов на коммуналку по мнению налоговиков тоже является доходом и подлежит налогообложению!!!
Ответить
08 ноября 2013 г.
*Во -во. Надоели уже народ обирать. Можно подумать сдают люди от хорошей жизни. - Хаха а деньги на покупку квартиры значит есть... *Информация, конечно, полезная. Однако на вопрос "Как сдать квартиру и не платить налоги?" так и не ответили. - Как как никак)) платите налоги доход же получаете, 13% не так уж и много. *И мой коммент на комментарий выше - Если же вам не нравится что портят ваше имущество -не сдавайте вас никто не заставляет дело то боярское. Пунктом 2 ст. 288 ГК РФ предусмотрено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может не только использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, но и сдавать другим гражданам для проживания на основании договора.
Ответить
22 октября 2013 г.
Интересно, что подразумевается под "адекватными ценами"? Это сколько должен платить человек за пользование имуществом, которое стоит 5-10 миллионов рублей? Сходи в прокат, возьми чайник, вот где увидишь адекватность цены. А не нравится - гостинницы есть, ценник тоже известный. Один ремонт после жильцов встаёт в такую копеечку, что ахнешь, это не говоря о переломаной технике и мебели, которыя как бы должна присутствовать в сдаваемой квартире. Если ты такой альтруист, сдавай свою квартиру за три копейки в благотварительных целях. А автору вопрос: А где это можно документально подтвердить, что арендодатель физическое лицо не обязан становиться для этого частным предпринимателем?
Ответить
20 февраля 2016 г.
Имя: Васька
Какой ремонт?обои поклеил и потолок покрасил-вот и весь ремонт после 7 лет,хорош цену набивать
Ответить
11 апреля 2013 г.
ответ на 6.04.13 Только с распиской тоже может возникнуть проблема. Человек скажет, а нет денег и все тут. Через суд только гарантированно можно получить с нанимателя. И то если есть доход
Ответить
06 апреля 2013 г.
составьте договор на безвозмездный наем, а на всякий случай возьите долговую расписку (без срока по первому требованию) на сумму 3-х месячной оплаты. в договор внесите санкции за неуплату ком. услуг с выселением. Если человек не собирается вам "гадить" то согласится на это легко.
Ответить
13 марта 2013 г.
Информация, конечно, полезная. Однако на вопрос "Как сдать квартиру и не платить налоги?" так и не ответили.
Ответить
23 декабря 2012 г.
В Москве и "миллионниках" высокие ставки аренды быть обязаны. Иначе эти города станут "миллиардниками". Совершенно очевидно, что люди действительно креативные способны создать себе ( и другим ) рабочие места где угодно. Якобы "лучшее" столичное образование это тоже иллюзия. А против недоразвитых "халявщиков"и, конечно, против среднеазиатских штрейкбрехеров нужны барьеры. Чтобы не войти в противоречие с законом необходимо дополнительно поднимать среднюю арендную ставку, чтобы компенсировать затраты на уплату налога.
Ответить
22 декабря 2012 г.
А вы, наймодатели, не нашли кормушку?! За свое, мягко сказать, скромное жилище цены задираете, как за золотом обшитые хоромы! Адекватных цен и хозяев становится все меньше. (Говорю, как специалист в области аренды недвижимости). А люди в основном снимать жилье идут тоже не от хорошей жизни и, как правило, это обычный рабочий класс, а не олигархи и богачи. А статья отличная. Спасибо, приятно было почитать.
Ответить
09 декабря 2012 г.
Можно подумать эти жирные хмыри предприниматели исправно делятся.Нашло государство кормушку из граждан.
Ответить
14 ноября 2012 г.
Во -во. Надоели уже народ обирать. Можно подумать сдают люди от хорошей жизни.
Ответить
1 2 3 4
Оставьте комментарий
Имя*:
Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

Введите код с картинки:
* — Поля, обязательные для заполнения

Статьи

Сдать квартиру в Москве, советы

В настоящий момент, несмотря на нестабильное положение, арендодатели, скорее, склонны к увеличению ставок, нежели к предоставлению скидок. В особенности, когда речь идет о недорогих одно- и двухкомнатныех квартир. "Ситуацию на этом рынке, можно описать как "смутный период", поскольку ни арендодатели, ни арендаторы не могут определиться, что ждет их дальше", – комментирует Галина Киселева, директор департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость".

Правила заключения, регистрация и заверение договора аренды

Как грамотно заключить договор найма квартиры? Нужно ли его заверять нотариально? Подлежит ли он какой-нибудь регистрации? В зависимости от того, находится ли квартира в Вашей собственности (приватизирована,приобретена путем купли-продажи, мены, дарения, наследования или исполнения решения суда) или Вы являетесь ее нанимателем (неприватизированная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади отличается.

Все статьи

Оставить заявку ?

Введите код с картинки: