Все об аренде квартир в Москве 

Сдать квартиру и не платить налоги

+++++

Арендодателям не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но собственники, получающие доход от сдачи квартир, обязаны уплачивать с такого дохода налог — 13% суммы, полученной в год. За неуплату предусмотрена ответственность, в том числе уголовная. Так, уклонение от уплаты налогов и/или сборов с физического лица, совершенное в крупном или особо крупном размере, влечет наказание вплоть до лишения свободы на срок от одного до трех лет.

«При этом «крупным размером» считается получение за сдачу квартиры от 21 тыс. руб. в месяц в течение трех лет, — поясняет начальник юридической службы группы компаний «Пересвет-груп» Элеонора Завгородняя. — В условиях нынешнего столичного рынка такая сумма составляет минимальную стоимость аренды однокомнатной квартиры в месяц».

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды квартиры, заключенного на один год и более. Уточним, что с юридическими лицами заключается договор аренды, с физическими — договор найма.

Таким образом, о договоре найма, не подлежащем обязательной государственной регистрации, будет известно только подписавшим его лицам — собственнику квартиры и нанимателю. Но в случае, если собственник намерен зарегистрировать нанимателя в своей квартире по месту жительства (постоянно или временно), органы регистрационного учета потребуют у него договор найма.

При этом надо понимать, что при возникновении каких-либо проблем собственнику квартиры будет сложно обратиться за защитой своих прав в компетентные органы, поскольку ему придется раскрывать информацию о полученных доходах и нести ответственность за уклонение от уплаты налогов.

Мелочей в договоре не бывает

Главная гарантия соблюдения прав и интересов собственника квартиры при ее сдаче обеспечивается договором, в который включены соответствующие условия. При наличии определенных знаний собственник способен составить такой договор сам. Но он также может обратиться за помощью к специалистам по операциям с недвижимостью (юристам и риэлторам), которые исходя из требований и конкретной ситуации составят договор найма, наиболее полно защищающий интересы арендодателя.

При cоставлении договора нужно обратить внимание на следующие существенные условия. Права и обязанности собственника и нанимателя. Собственник обязан передать нанимателю квартиру, пригодную для проживания, и обеспечивать эксплуатацию дома, где находится квартира, а наниматель — использовать квартиру только для проживания, поддерживать в надлежащем состоянии и вносить плату за наем. Собственник имеет право вменить в обязанность нанимателю любые другие действия, которые позволят сохранить квартиру в должном виде и не причинить вреда другим гражданам.

Другое существенное условие — цена найма и порядок оплаты. Как правило, в договоре указывается сумма и период времени, за который она вносится. Целесообразно указать, в какой срок наниматель обязан передать эту сумму хозяину квартиры, а также последствия просрочки оплаты. Это условие позволит собственнику взыскать с жильца штраф или неустойку, если тот пропустит срок оплаты.

Э. Завгородняя советует оговорить обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, услуг телефонной связи, Интернета, обслуживания домофона или охраны подъезда. От такого условия, как срок договора, зависит ряд обстоятельств. Если срок в договоре не указан, по закону он считается заключенным на пять лет. Если договор заключен менее чем на один год, то при отсутствии специальных оговорок на такой договор не распространяются предусмотренные законом правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.

По порядку становись

В договоре имеет смысл указать количество и состав лиц, которые проживают в квартире совместно с нанимателем. Если он собирается поселиться в ней вместе с родственниками, надо перечислить в договоре найма всех членов семьи, так как по закону они имеют право пользоваться квартирой наравне с нанимателем. Кроме того, за все действия указанных лиц, нарушающие условия договора, перед собственником квартиры несет ответственность наниматель.

В договоре эти лица не указаны? Наниматель вправе вселить их в квартиру только с согласия собственника и при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей.

Еще один существенный момент — условия досрочного расторжения договора и порядок физического освобождения квартиры нанимателем. Договор найма можно расторгнуть досрочно лишь в случаях, установленных законодательством. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но при условии, что он письменно уведомит об этом собственника квартиры за три месяца. Собственнику квартиры позволено досрочно расторгнуть договор найма только в судебном порядке — в случае, если наниматель просрочивает или вообще не вносит плату, разрушает или портит квартиру и т. д.

«Собственник может уточнить порядок досрочного расторжения договора, конкретизировать его процедуру, указав, например, срок, в течение которого наниматель физически освобождает квартиру, — комментирует Э. Завгородняя. — Это весьма актуально при распространенной на рынке жилья ситуации: расторгнув договор с недобросовестным нанимателем, собственник заинтересован в скорейшем освобождении квартиры для сдачи ее другим лицам».

Важный пункт — санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям (залив, пожар и т. п.). Это позволит взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть максимальное количество случаев ответственности нанимателя за действия, нарушающие условия найма.

Немаловажно оговорить порядок внесения изменений в обстановку квартиры (это особенно актуально для квартир с дорогим ремонтом: довольно часто собственники по истечении срока договора получают квартиру с дырами в стенах от висевших у нанимателей картин, полочек, навесных шкафов и т. п.).

Кроме того, составляя договор, внимательно отнеситесь к полному описанию квартиры, включите полный список предметов обстановки в акт передачи, в том числе укажите наличие или отсутствие повреждений на стенах, полу, потолке, окнах; какая сантехника установлена; какие электророзетки и выключатели (и сколько их) и т. п. Даже если у вас недорогой ремонт, вряд ли вам захочется тратить деньги на то, чтобы покупать и устанавливать розетки и выключатели вновь. Акт подписывают собственник и наниматель.

Зачастую к данным аспектам собственники подходят беспечно, не обращая на них внимания или считая их обсуждение «неудобным». Но стоит сломать сложившиеся стереотипы в этом отношении и обезопасить себя от дальнейших неприятностей.

Средство от страха

Хорошо, если квартира, ее внутренняя отделка и имущество (особенно ценное) застрахованы, а страховые случаи распространяются также на ситуации, когда квартира передана в аренду или сдается внаем. Владелец может самостоятельно застраховать свою недвижимость до или после заключения договора найма либо возложить эту обязанность на нанимателя по условиям договора.

Имеет смысл подумать о страховании гражданской ответственности собственника за возможный ущерб соседям. Это позволит минимизировать риски, связанные с последствиями ущерба, который нанесет наниматель или совместно проживающие с ним граждане квартире собственника или его соседям (например, при заливе).

Наталья Мартынова "Квадратный метр"

Комментарии
27 мая 2016 г.
Имя: Андерей
Сдаю квартиру своим друзьям абсолютно бесплатно, платят они только ком. услуги, договор устный. Местное ТСЖ просит Договор на аренду квартиры. Законно ли это или пусть ТСЖ занимается своими делами..??
Ответить
25 августа 2016 г.
Имя: Дмитрий
Заключите договор безвозмездного пользования
Ответить
25 марта 2016 г.
Имя: Александра.
Посоветуйте пожалуйста. Сдавалась квартира в пятиэтажке, платился налог. Сейчас дом сносят и дали новую квартиру. В связи с чем большие траты и налог в этом году платить нечем. Плюс сейчас там не живут жильцы т к в новую квартиру будем искать новых. За прошлый годы (2012-2014) пришло письмо явиться в налоговую и доказать что в налог платился. Можно ли как то не платит налог за 2015 год?
Ответить
25 марта 2016 г.
Уважаемый Александр! Даю несколько практических, правда хлопотных, советов по Вашему вопросу.
• Способ №1. Арендаторам настоятельно рекомендуется не открывать двери незнакомым людям. Если хозяина квартиры нет, и никто не знает когда он придет, то, с точки зрения закона, предъявить какие-либо претензии некому. А для того, чтобы объявить официальный розыск при помощи полиции, необходимо открытое уголовное дело.
• Способ №2. Предположим, что факт проживания гражданина, который не является хозяином этой квартиры, установлен. Но даже это еще не является фактом того, что недвижимость сдана в аренду. Проживать в квартире может кто угодно: дальний родственник, друг детства, одноклассник, сотрудник и так далее. Главное тут то, что никто никому никаких денег не платит, а просто временно проживет в квартире и приглядывает за ней. Уловка эта довольно очевидна, но вот доказать обратное никто не сможет, если Вы будете соблюдать элементарную осторожность, и факт передачи денег за аренду не будет зафиксирован. С юридической точки зрения появится доход только тогда, когда есть неоспоримые доказательства такового: договор аренды, расписки получения денежных средств, свидетельства очевидцев и так далее.
• Способ №3. Если налоговые органы все-таки получили подписанный арендатором договор, то можно прибегнуть к следующей уловке. Нужно сообщить, что арендатор оказался недобросовестным и не платит аренду. А выгонять его на улицу не собираетесь, пусть живет там. Подобные отговорки откровенно «шиты белыми нитками», но доказать обратное предельно трудно, так как договор аренды это лишь соглашение о намерениях, но не факт получения дохода. А нет дохода – нет налогов.
• Способ №4. Согласно Налоговому кодексу, гражданин обязан предоставить декларацию о доходах за прошлый год до конца апреля текущего. Практически это можно использовать следующим образом: если факт аренды квартиры не был зафиксирован в течение прошлого года, то все договора и расписки можно уничтожать. Арендодатель и съемщик заново заключают новый договор по текущей дате. По факту получается так, что доходов с аренды недвижимости за предыдущий год нет, и платить налоги не с чего.
• Способ №5. Всем известна средняя цена аренды типовой жилой недвижимости (в зависимости от региона). Например, в Москве однокомнатная квартира обойдется арендатору от 25тысяч рублей в месяц, двухкомнатная – от 40 тысяч. Но дело в том, что это неофициальная информация, которая нигде не прописывается: ни в какой-либо служебной инструкции или законе. Следовательно, арендодатель может указать в декларации любую другую сумму, намного меньшую реальной, и платить налог в несколько раз меньше. Доказать преступный умысел практически невозможно!


Ответить
18 февраля
Имя: Екатерина
Спасибо!!!
Ответить
02 марта 2016 г.
Имя: Александр
Есть много хороших способов сдачи квартиры, к одному из которых относится e-mail рассылка. Через сайт http://StandartMedia.ru Вы быстро найдете себе нанимателей жилья
Ответить
22 февраля 2016 г.
Имя: Leka22222
Хотелось бы узнать, если мой наймодатель не платит налог за сдачу своей квартиры, может ли он подать на меня в суд из-за каких-либо недомолвок, в договоре написано что все споры через суд. Но если наймодатель не платит налог, есть ли у него право подать на меня в суд? Ведь получается он незаконно сдает свою собственного, но при этом законным способом хочет урегулировать конфликт. Я вижу в этом только одно противоречие
Ответить
23 февраля 2016 г.
Уважаемый Лека! В Вашем вопросе не ясно,какое отношение вы имеете к наймодателю? Если Вы наймополучатель, то Ваше отношения с ним регулируются договором найма, а отношение наймодателя и налогового органа вас не касаются. Если Вы просто добросовестный гражданин, то просто укажите,по дружески, в случае нарушения налогового законодательства,наймодатель может быть подвергнут штрафным санкциям.
Ответить
12 февраля 2015 г.
Потенциальные жильцы требуют *свежий ремонт, современную мебель, пешком от метро, не дороже 30 тыс.* Скромно? Вот я делаю ремонт в однушке, мебель покупаю. Итого, 300 тыс. Сдаю, коммуналку плачу, интернет. Чистыми около 25 тыс в мес, 300тыс в год. А потом жильцы съезжают и я вижу: украли на пятьдесят тысяч, наломали еще на сто, раковину расколотили,обои ободраны. ванну облуплена, плита сломана, кровать тоже сломана. Все прокурено! Хотя в договоре строго настрого было запрещено. Новый диван прожжен, бычки напиханы в плинтуса. И вообще в квартире воняет жутко, ничем не отмыть ни перебить запах не получается. Новые люди приходят и сразу откланиваются в ужасе. Хотя уже и цену сбавили. Вопрос, где выгода от сдачи? Какой еще налог, у меня и так одни убытки.
Ответить
29 июля 2016 г.
Имя: Анастасия
А вы сами виноваты. Вы сами позволили уничтожить свое имущество. Нет я конечно сочувствую Вам искренне за понесенные убытки. Но нельзя же быть таким наивным. Когда Вашу квартиру в какашку превращали, Вы сами-то где были?? Почему не навещали свое сокровище?? Не проводили проверку своего имущества, не предъявляли счета по факту порчи, не фоткали, не обращались в компетентные органы, не грозились выселением этим, простите, отбросам??? А Вы вообще их видели, когда они переступали через порог Вашего дома??? А как же первое впечатление?? Не вызвало сомнений в их порядочности?? Вы сами, как дитя, пустили козу в огород. Договор Вам на что дан? Закон уже за Вас все придумал, а Вы не удосужились грамотно составить договор, по которому можно было так подтянуть этих смердящих тварей, что они бы себе в ладошку бычки научились тушить и глотать. Закон может защитить интересы тех, кто сам позаботился о законности своих действий и любых других правоотношений между гражданами. Не ленитесь составить договор, который потом для Вас будет красным флагом, а для нанимателя красной тряпкой!!!
Ответить
01 мая 2016 г.
Имя: степан
хватит ныть кровососы,плати налоги и спи спокойно упырь
Ответить
07 июня 2016 г.
Имя: Рантье
Купи квартиру, Степан, и будь добрее
Ответить
23 февраля 2016 г.
При сдаче квартиры в наем очень важно заключать договор найма с подробными указаниями прав и обязанности сторон по содержанию квартиры в надлежащем состоянии. Желательно приложением к договору приложить акт о состоянии квартиры. В договоре важно указать и ответственность наймополучателя за ненадлежащее использование и содержание квартиры. Только в этом случае можно нерадивого наймополучателя привлечь в судебном порядке к материальной ответственности и возмещению ущерба за причиненный урон. Что касается налоговых вопросов,то он регулируется налоговым кодексом и в случае невыполнения его наймодатель может быть привлечен к ответственности
Ответить
10 ноября 2014 г.
Посоветуйте,как мне общаться с арендатором.Я москвичка,но вынуждена арендовать квартиру.Уже 7лет арендую у одной и той же хозяйки,но она каждые пол года поднимает цену от "балды".Договор не заключали,плачу без задержек вперед за два месяца.Живу одна.Держу квартиру в идеальном порядке.Хозяйка вообще обнаглела.
Ответить
31 октября 2015 г.
Заключите договор найма или поменяйте квартиру
Ответить
31 октября 2015 г.
Конечно без оформления договора бывают такие спорные случаи. Именно поэтому важно заключать договор найма, в котором оговариваются все условия найма квартиры. Оформите с хозяйкой квартиры договор найма и избавтесь от этой головной боли или поменяйте квартиру.
Ответить
28 октября 2015 г.
Имя: Эд
Это дело хозяйки поднимать или нет на полное её усмотрение. Вы можете согласиться с этим и жить дальше либо найти другое жильё. Или договориться с хозяйкой о фиксированной сумме.
Ответить
28 октября 2014 г.
Я не против ,когда люди сдают жилье нормальным людям.А вот когда в квартире проживают гастробайтеры,таскаются с мешками и толпами.Это вызывает возмущение и я бы с удовольствием сдала бы свою соседку.Достала ! Она получает доп.доход,а люди живущие рядом должны страдать.Куда пожаловаться ?
Ответить
12 июня 2014 г.
Проще всего заключать нотариальный договор каждые два месяца и брать оплату тоже за два месяца вперед.. И удобно, и никто никого не обманет. лучше потратить 250 руб в месяц (если разделить расходы на нотариуса 1000 руб пополам с арендаторами) и жить спокойно. Против нотариального договора никакая соседка. участковый или налоговая не попрут.
Ответить
22 июля 2015 г.
Имя: Ольга
А какая разница нотариальный договор или в простой письменной форме. Не знаете о чем пишите, вообще не пишите.... Глупость какая
Ответить
22 июля 2015 г.
Пишут пользователи, наши консультанты подписаны
Ответить
12 декабря 2013 г.
Про долговую расписку (без срока по первому требованию) на сумму 3-х месячной оплаты, можно поподробнее пожалуйста
Ответить
24 ноября 2013 г.
чуркам квартиру можно сдавать и за 100 000 рублей а своим дешевле...
Ответить
1 2 3 4
Оставьте комментарий
Имя*:
Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

Введите код с картинки:
* — Поля, обязательные для заполнения

Статьи

Солидарная ответственность

Солидарная ответственность — форма ответственности, при которой два или несколько лиц совместно несут ответственность по всем обязательствам. При этом кредитор имеет право предъявлять требования как к одному из этих лиц, так и сразу ко всем.

Основания признания сделок с недвижимостью недействительными

Заключая договор аренды, весьма распространены ситуации, в которых возникают спорные моменты, не отраженные в пунктах договора, но подразумевающиеся "по умолчанию". Каковы же эти критерии, которые "признают" сделку недействительной. Об этом и многом другом рассказывается в этой статье.

Осенью подорожает аренда дешевых квартир

Осенью, с ростом спроса, аренда жилья в Москве может подорожать на 10-15%, прогнозируют столичные риелторы. Речь в первую очередь идет о наиболее популярных среди потенциальных арендаторов недорогих квартирах (по 25-30 тыс. руб. в месяц), пишет «Комсомольская правда».

Все статьи

Оставить заявку ?

Введите код с картинки: