Все об аренде квартир в Москве 

Сдать квартиру и не платить налоги

+++++

Арендодателям не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но собственники, получающие доход от сдачи квартир, обязаны уплачивать с такого дохода налог — 13% суммы, полученной в год. За неуплату предусмотрена ответственность, в том числе уголовная. Так, уклонение от уплаты налогов и/или сборов с физического лица, совершенное в крупном или особо крупном размере, влечет наказание вплоть до лишения свободы на срок от одного до трех лет.

«При этом «крупным размером» считается получение за сдачу квартиры от 21 тыс. руб. в месяц в течение трех лет, — поясняет начальник юридической службы группы компаний «Пересвет-груп» Элеонора Завгородняя. — В условиях нынешнего столичного рынка такая сумма составляет минимальную стоимость аренды однокомнатной квартиры в месяц».

Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию договора аренды квартиры, заключенного на один год и более. Уточним, что с юридическими лицами заключается договор аренды, с физическими — договор найма.

Таким образом, о договоре найма, не подлежащем обязательной государственной регистрации, будет известно только подписавшим его лицам — собственнику квартиры и нанимателю. Но в случае, если собственник намерен зарегистрировать нанимателя в своей квартире по месту жительства (постоянно или временно), органы регистрационного учета потребуют у него договор найма.

При этом надо понимать, что при возникновении каких-либо проблем собственнику квартиры будет сложно обратиться за защитой своих прав в компетентные органы, поскольку ему придется раскрывать информацию о полученных доходах и нести ответственность за уклонение от уплаты налогов.

Мелочей в договоре не бывает

Главная гарантия соблюдения прав и интересов собственника квартиры при ее сдаче обеспечивается договором, в который включены соответствующие условия. При наличии определенных знаний собственник способен составить такой договор сам. Но он также может обратиться за помощью к специалистам по операциям с недвижимостью (юристам и риэлторам), которые исходя из требований и конкретной ситуации составят договор найма, наиболее полно защищающий интересы арендодателя.

При cоставлении договора нужно обратить внимание на следующие существенные условия. Права и обязанности собственника и нанимателя. Собственник обязан передать нанимателю квартиру, пригодную для проживания, и обеспечивать эксплуатацию дома, где находится квартира, а наниматель — использовать квартиру только для проживания, поддерживать в надлежащем состоянии и вносить плату за наем. Собственник имеет право вменить в обязанность нанимателю любые другие действия, которые позволят сохранить квартиру в должном виде и не причинить вреда другим гражданам.

Другое существенное условие — цена найма и порядок оплаты. Как правило, в договоре указывается сумма и период времени, за который она вносится. Целесообразно указать, в какой срок наниматель обязан передать эту сумму хозяину квартиры, а также последствия просрочки оплаты. Это условие позволит собственнику взыскать с жильца штраф или неустойку, если тот пропустит срок оплаты.

Э. Завгородняя советует оговорить обязанности по оплате жилищно-коммунальных услуг, услуг телефонной связи, Интернета, обслуживания домофона или охраны подъезда. От такого условия, как срок договора, зависит ряд обстоятельств. Если срок в договоре не указан, по закону он считается заключенным на пять лет. Если договор заключен менее чем на один год, то при отсутствии специальных оговорок на такой договор не распространяются предусмотренные законом правила о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.

По порядку становись

В договоре имеет смысл указать количество и состав лиц, которые проживают в квартире совместно с нанимателем. Если он собирается поселиться в ней вместе с родственниками, надо перечислить в договоре найма всех членов семьи, так как по закону они имеют право пользоваться квартирой наравне с нанимателем. Кроме того, за все действия указанных лиц, нарушающие условия договора, перед собственником квартиры несет ответственность наниматель.

В договоре эти лица не указаны? Наниматель вправе вселить их в квартиру только с согласия собственника и при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека. Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей.

Еще один существенный момент — условия досрочного расторжения договора и порядок физического освобождения квартиры нанимателем. Договор найма можно расторгнуть досрочно лишь в случаях, установленных законодательством. Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, но при условии, что он письменно уведомит об этом собственника квартиры за три месяца. Собственнику квартиры позволено досрочно расторгнуть договор найма только в судебном порядке — в случае, если наниматель просрочивает или вообще не вносит плату, разрушает или портит квартиру и т. д.

«Собственник может уточнить порядок досрочного расторжения договора, конкретизировать его процедуру, указав, например, срок, в течение которого наниматель физически освобождает квартиру, — комментирует Э. Завгородняя. — Это весьма актуально при распространенной на рынке жилья ситуации: расторгнув договор с недобросовестным нанимателем, собственник заинтересован в скорейшем освобождении квартиры для сдачи ее другим лицам».

Важный пункт — санкции за нарушение условий договора, ответственность в случае причинения вреда соседям (залив, пожар и т. п.). Это позволит взыскать с нанимателя любые убытки, причиненные его действиями. В интересах собственника предусмотреть максимальное количество случаев ответственности нанимателя за действия, нарушающие условия найма.

Немаловажно оговорить порядок внесения изменений в обстановку квартиры (это особенно актуально для квартир с дорогим ремонтом: довольно часто собственники по истечении срока договора получают квартиру с дырами в стенах от висевших у нанимателей картин, полочек, навесных шкафов и т. п.).

Кроме того, составляя договор, внимательно отнеситесь к полному описанию квартиры, включите полный список предметов обстановки в акт передачи, в том числе укажите наличие или отсутствие повреждений на стенах, полу, потолке, окнах; какая сантехника установлена; какие электророзетки и выключатели (и сколько их) и т. п. Даже если у вас недорогой ремонт, вряд ли вам захочется тратить деньги на то, чтобы покупать и устанавливать розетки и выключатели вновь. Акт подписывают собственник и наниматель.

Зачастую к данным аспектам собственники подходят беспечно, не обращая на них внимания или считая их обсуждение «неудобным». Но стоит сломать сложившиеся стереотипы в этом отношении и обезопасить себя от дальнейших неприятностей.

Средство от страха

Хорошо, если квартира, ее внутренняя отделка и имущество (особенно ценное) застрахованы, а страховые случаи распространяются также на ситуации, когда квартира передана в аренду или сдается внаем. Владелец может самостоятельно застраховать свою недвижимость до или после заключения договора найма либо возложить эту обязанность на нанимателя по условиям договора.

Имеет смысл подумать о страховании гражданской ответственности собственника за возможный ущерб соседям. Это позволит минимизировать риски, связанные с последствиями ущерба, который нанесет наниматель или совместно проживающие с ним граждане квартире собственника или его соседям (например, при заливе).

Наталья Мартынова "Квадратный метр"

Комментарии
26 апреля, четверг
Имя: Максим
Название "Сдать квартиру и не платить налоги". В тексте ни слова про то как "не платить налоги". В итоге вывод статья ангажированная и доверять ей нельзя.
Налоги не платят примерно 95 % наймодателей. Для этого надо сделать всего две вещи
1) Оформлять договор на 11 месяцев, чтобы его не надо было регистрировать. Если наниматели порядочные, то можно
2) Получать деньги только налом и не давать никаких расписок.

Даже если кто-то настучит участковому или предоставит договор в налоговую, то без подтверждения факта получения денег это ничего не значит. Вы всегда можете сказать, что непорядочные наниматели подписали договор и не заплатили ни копейки.
Самое главное помните Вы - добропорядочный гражданин, которого оговорили недобрые соседи или непорядочные наниматели.
Ответить
24 января
Имя: Елена
Я сдаю квартиры на авито и плачу с них налоги. А что делать? За неуплату сейчас не просто штраф, а лишение свободы. Да и жильцы не все белые и пушистые – иногда приходится отстаивать свои права, а как их отстоишь, если сам в заложниках у собственной бережливости?
Ответить
22 декабря 2017 г.
Имя: mia
Здравствуйте! Я Наймодатель, сдаю квартиру не дорого, и не хотелось бы платить еще и налог! Мой Наниматель, говорит договор ни куда предоставлять не будет, но хотелось бы подстраховаться...Скажите пожалуйста, расписку какого содержания можно взять с Нанимателя?
Ответить
07 ноября 2017 г.
Имя: Ольга
Квартиранты, проживающие квартирой выше, залили мою квартиру. Хозяин этой верхней квартиры добровольно отказывается возмещать ущерб. Как можно наказать его, если он не платит налог на доход от сдачи квартиры?
Ответить
26 января 2017 г.
Имя: Наталья
Я арендадатель заключила договор аренды квартиры на 11 месяцев в присутствии агенства недвижимости с арендатором, но по необъяснимой причине со стороны арендатора, вернули ключи через два месяца не предупредив, что съезжают, в квартире была не дорогая но новая мебель, которая сломана арендатором вандальным способом, Могу ли я предьявить какие либо требования к арендатору, договор действующий
Ответить
21 декабря 2016 г.
Имя: Ольга
Здравствуйте. Мы сдавали квартиру.Договор был заключен с 2015 по 2016 год без указания числа и месяца. Фактически жильцы жили с 9.ноября 2015 Г. По 12 декабря 2016 Г. После чего испарилась, оставив долг за 4 месяца по аренде и 20 000 р за коммунальные платежи. Хотим подавать в суд. Однако налоги не платили. Чем нам может грозить? Нужно ли было платить налог за 2015 Г , всего 2 месяца? Могут ли обязать заплатить за весь 2015Г, ведь нет точной даты в договоре. Какие штрафы могут быть? (ситуация абсурдная, я знаю. Сдавали родители, мы с мужем в другом городе, контролировать не могли )
Ответить
09 ноября 2016 г.
Имя: Татьяна
Добрый день! Подскажите пожалуйста, я сдавала комнату в общежитии своим знакомым и они отдавали мне деньги только за коммуналку. Вопрос: мне с этих денег надо было платить налоги или нет?
Ответить
09 октября 2017 г.
Имя: Игорь
Тоже интересует ответ на этот вопрос.
Ответить
26 августа 2016 г.
Имя: Олеся
Добрый день! помогите пожалуйста в решении вопроса! Сдаю квартиру, в договоре указали 23 000 руб, арендатор сказал, что налог из этой суммы будет платить сам, мне перечисляют 20 000руб, могу ли я это как проверить, чтоб потом мне тоже не пришлось платить налог!
вот как указано в пункте Арендная плата!
4.1. Арендная плата за полный месяц составляет 23 000,00 (Двадцать три тысячи рублей 00 копеек). В том числе НДФЛ. Арендатор является налоговым агентом по уплате налога на доходы физических лиц. В состав арендной платы за жилое помещение включаются, в том числе затраты Арендодателя на оплату услуг эксплуатирующей управляющей компании, коммунальных услуг (платежей), электроэнергии и электроснабжения, водоснабжения и водопотребления (холодной и горячей воды), газ, телефон, телевизионная антенна, домофон, плата за пользование мебелью и оборудованием.
Спасибо!
Ответить
13 июля 2016 г.
Имя: Светлана
Законно ли не платить налоги за сдаваемое жилье ,если договор заключить меньше чем на год?
Ответить
29 июля 2016 г.
Имя: Настя
Налог платить нужно от 1 года и более. Если перезаключать договор каждые 11 месяцев, то вполне законно.
Ответить
11 мая 2017 г.
Имя: Ольга
Что за бред. Договор, заключенный на 11 месяцев, можно не регистрировать в Росреестра, но оплату налога никто не отменял.
Ответить
21 сентября 2016 г.
Имя: Екатерина
Подскажите в каком документе официально написано о том, что если договор найма жилого помещения заключается на период менее чем один год, то налог не платится?
Ответить
07 февраля 2017 г.
Имя: Сергей
Нигде такая чушь не прописана, есть налоговый кодекс и налог с дохода, любый источники, хотя на улице нашла 100 рублей - обязана 13 отдать Путину.
Ответить
27 мая 2016 г.
Имя: Андерей
Сдаю квартиру своим друзьям абсолютно бесплатно, платят они только ком. услуги, договор устный. Местное ТСЖ просит Договор на аренду квартиры. Законно ли это или пусть ТСЖ занимается своими делами..??
Ответить
25 августа 2016 г.
Имя: Дмитрий
Заключите договор безвозмездного пользования
Ответить
1 2 3 4
Оставьте комментарий
Имя*:
Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

Введите код с картинки:
* — Поля, обязательные для заполнения

Статьи

Как уменьшить налог с аренды квартиры: три законных способа

Вторая головная боль квартирных хозяев после собственно жильцов – это налоги. Мало найдется наймодателей, которым не хотелось бы вообще избежать уплаты налогов со сдаваемой квартиры. В то же время стремление не нарушать закон порой все-таки заставляет квартирных хозяев озаботиться вопросом не сокрытия самого факта наличия арендного бизнеса, а минимизации налогов с него. Сегодня для таких арендодателей есть три легальных варианта уплаты налогов с аренды.

Сдать квартиру законно. Часть 1.

Существует распространенное мнение, что сдача квартиры в аренду – дело рискованное. Правда, как выясняется, большинство опасностей тут возникают из-за неуемного желания рантье сэкономить. И мы решили еще раз вспомнить все траты, которые арендодателю стоит понести – чтобы их «страшненький бизнес» (характеристика, данная сдаче квартир бывшим вице-премьером Виктором Христенко) перестал быть рискованным, а стал безопасным и комфортным.

Страхование и страховой депозит

Обычно, при заключении договора квартиросъемщиком вносится страховой депозит - это залоговая сумма в размере месячной арендной стоимости. Страховой депозит является в некоторой степени, гарантией возможного нанесения ущерба квартиры и ее содержимого.

Все статьи

Оставить заявку ?

Введите код с картинки: