Ремонт в квартире под сдачу. Делать или нет?

Даже новичок в бизнесе "купил-сдай" понимает, что в том числе от ремонта в квартире зависит, насколько дорого её можно будет "продать" арендаторам. Но иногда желание найти квартирантов прямо сейчас и поскорее начать зарабатывать на своем имуществе оказывается сильнее голоса разума. И вот вы уже думаете: может, ну его, этот ремонт? Или все-таки сделать? А если делать - то какой? 

"Голый" минимум
Будем честными, никому никогда еще не удавалось сдать в аренду бетонные стены в новостройке  – ни за какие деньги. Не получится найти и арендатора на жилье после пожара, купленного у семьи алкоголиков. Здесь вопрос даже не в том, чтобы сдать дороже. Необходимый минимум требуется для того, чтобы приличные люди вообще согласились жить в вашей квартире. Конечно, при желании можно найти жильцов ей под стать. Однако, в этом случае можно нажить себе новые проблемы – тот же пожар или хронические задержки с платежами.

Кроме того, поддерживать квартиру в порядке – это и вопрос безопасности. К примеру, подтекающий кран или унитаз могут привести к заливу квартиры снизу, и оплачивать ремонт тогда точно придется – только не себе, а соседям. 

К счастью, привести квартиру «товарный вид» — дело не очень затратное. Часть работ вообще не стоят ничего, кроме труда и небольших временных затрат. Например, вынести лишний хлам на помойку и отмыть окна от пыли - дело 2-3 часов. Даже сантехника, если подойти с умом, обойдется не очень дорого: можно, например, не ставить новый унитаз (отечественный 2500 рублей минимум), а как следует отмыть старый и поменять арматуру внутри бачка (200 рублей набор).

Что касается более серьезных улучшений. Нужны они или нет, следует решать, отталкиваясь от класса квартиры.

Эконом
Так у нас называются обычные квартиры в типовых домах – то есть те, из которых на 90% состоит Москва. Чересчур дорогой ремонт в таких квартирах– одна из наиболее частых ошибок арендодателей, особенно начинающих. Человек вложил в отделку 500 тысяч рублей, и ему хочется, чтобы эти деньги «отбивались». Даже 1% в месяц – это очень скромная рентабельность, а здесь это означает, что арендная ставка должна быть на 5000 выше, чем без отделки. Такие суммы для потребителя на рынке эконом-недвижимости явно окажутся "перебором".

Дорого-богато не нужно, разобрались. А как надо? Несмотря на призывы специалистов «делать все подешевле», экономить тоже нужно с умом. Например, в квартире обязательно должна быть тяжелая металлическая дверь, а не та, которая досталась от застройщика.  Логика тут простая: любая аренда, даже самая экономная, стоит сегодня не менее 20-40 тысяч рублей в месяц. Человек, способный платить такие деньги, обладает определенным уровнем достатка. Значит, в квартире будут достаточно ценные вещи – телевизор, компьютер, хорошая одежда. А все это вполне может привлечь квартирных воров, особенно на окраинах.

Еще деталь – даже если квартира сдается без мебели, очень рекомендуется оборудовать в ней кухню. Сэкономить можно на гарнитуре. Делаем большую рабочую поверхность, она избавит нас от необходимости покупать дорогостоящие верхние шкафы и сократит стоимость кухни в два раза. Опыт показывает. В 90 тысяч можно уместить не только сам гарнитур, но еще и варочную поверхность, духовой шкаф, холодильник и вытяжку. Конечно, бренды будут не самые звучные, но всё новое и вполне рабочее. Проверено: квартира с косметическим ремонтом, минимальным набором мебели и техники, при сдаче будет на 15-20% дороже, чем просто голые стены.

Примеры:

1 комната, район Южное-Медведково, площадь - 24 квадрата, косметический ремонт, без мебели,  цена - 26 000 в месяц. 

1 комната, район Лосиноостровский, площадь - 28 квадратов, косметический ремонт, мебель, цена - 40 000 рублей.

В остальном ремонт следует делать по принципу «бедненько, но чистенько». Достаточно освежить обои и потолки. Светлые тона зрительно увеличивают пространство, поэтому и обои, и полы должны быть именно светлыми. Главное помнить: даже если вы тратитесь на отделку, 2-2,5 тысячи рублей в месяц – это максимально возможное увеличение цены вашей квартиры. Платить больше эконом-арендаторы просто не станут.

Бизнес
Из старых домов в эту категорию попадают сталинские и дореволюционные доходные – их вытягивают хорошее местоположение в Центре и большие размеры квартир. Немало здесь и новых зданий – чаще всего они располагаются в хороших, но все-таки не самых лучших районах Москвы. В денежном выражении этот класс выглядит так:

2 комнаты, район Тверской, площадь - 60 квадратов, цена - 155 000 рублей в месяц.
3 комнаты, район Обручевский, площадь 82 квадрата, цена - 180 000 рублей в месяц.
3 комнаты, район Арбат, площадь - 132 квадрата, цена - 240 000 рублей в месяц.

При ремонте квартир, бизнес-класса необходимо уделить особое внимание дополнениям и аксессуарам. Например, тоже необходима металлическая входная дверь, но она должна быть оснащена видео-домофоном. На окнах стеклопакеты, причем желательно, чтобы тройные. Встроенная бытовая техника на кухне – обязательно импортная.

На стенах – качественные обои в светлых тонах. На полу – никакого линолеума или ковролина, в крайнем случае ламинат, а лучше – паркет. В санузлах – сантехника европейского производства и особенно хорошо, если водонагреватель, на случай летних отключений воды. Снимающие жильё бизнес-класса очень любят такие детали. В общем, «бизнес»-квартиры, которые с ремонтом стоят 190 - 500 тысяч рублей в месяц, без пристойной отделки сдавались бы лишь за 40-130 тысяч. Как говорится, почувствуйте разницу! Вложения примерно в 30 тысяч рублей за квадрат здесь вполне оправданны.

В качестве примера возьмем две 3-комнатные квартиры в Пресненском районе Москвы. Площадь каждой - примерно 140 квадратов. В одной - сделан аккуратный, простенький ремонт. В отделку второй добавили денег и шика. Отсюда арендная ставка. В первом случае - 250 000 рублей в месяц. Во втором - почти 500 000.

Элита
Безусловно, в эту категорию попадают большие (от 200 кв. м) квартиры в лучших домах исторического Центра, а также пентхаусы в новых высотных комплексах. Вот, например, неплохой вариант:

5 комнат, район Хамовники, площадь - 231 квадрат, цена - 1 247 000 рублей в месяц (нет, мы не ошиблись в количестве нулей).

В описании к этой квартире так и написано: дизайнерский ремонт, отделка из дорогостоящих и высококачественных материалов. Это типичная формулировка для подобного рода квартир. Разумеется, вид с балкона на Кремль и Храм Христа Спасителя - прилагается.

Однако в такой квартире, даже самой дорогой, должно быть поменьше изысков. Выложенные наборным паркетом рисунки на полу, смесители за 1000 евро – все это уместно для собственного проживания, а в сдаваемой недвижимости ни к чему.

Есть и еще одна опасность. Это в эконом-классе квартиры сдаются за несколько часов, а в элите арендатора вполне можно прождать многие месяцы. И вкус него может оказаться не таким, как у хозяина – в итоге квартира простаивает, принося владельцу одни траты вместо доходов.

Вместо резюме

Вы наверняка уже подумали: брать в аренду квартиры без отделки, делать в них ремонт, а потом здорово зарабатывать на субаренде - очень выгодное дело. Действительно, экономически - все верно. Только вот люди, уже проверившие эту схему на себе рассказывают: гениальная, на первый взгляд, идея обречена "споткнуться" о юридический препон. Выяснилось, что наши законы не позволяют заключить такой договор, который давал бы гарантии. Собственник квартиры в любой момент может передумать, разорвать отношения – и ремонт ему придется просто подарить. Однако, со своим имуществом эта схема работает, как нельзя лучше. Покупай. Вкладывай в ремонт. Зарабатывай больше. И снова покупай. И так можно повторять бесконечно.