Развод по-арендному: избежать скандала при съезде нанимателя

Арендные отношения отличаются от прочих тем, что они в подавляющем большинстве случаев рано или поздно заканчиваются. Бывает, конечно, что арендатор по сей день занимает квартиру, арендованную в эпоху первоначального накопления постсоветского капитала, но это – исключения из правил. Все остальные арендные отношения делятся по степени болезненности разрыва. Чтобы придать процессу максимум цивилизованности, стоит заранее знать, кто, как и на каких основаниях может выселить арендатора с занимаемой жилплощади.

Вариант первый: договор найма (аренды) не заключался, нет никаких бумаг, подтверждающих факт наличия арендных отношений
Такое случается: если между сторонами арендных отношений существовало или стихийно возникло доверие, если стороны неграмотны, если одна сторона планирует обмануть другую и т. п. Само по себе незаключение договора не является гарантией того, что арендатора выселят раньше срока, но существенно повышает вероятность такого развития событий (даже если изначально в планах квартирного хозяина не было ничего подобного).

Заметим: здесь идет речь именно о случае, когда никаких бумаг, подтверждающих наличие арендных отношений, нет – договор по закону заключается в простой письменной форме, но строгих требований к его оформлению не существует. Так что подтверждающая бумага, как бы она ни была скромна и немногословна, в принципе может быть признана договором аренды/найма жилого помещения.

Арендатор, не связанный договором, тоже может позволить себе лишнего – например, вывезти мебель и технику и исчезнуть, не оплатив проживание и обклеив стены счетами за международные телефонные переговоры. «Если между собственником жилья и арендатором не заключен договор аренды, то законным способом выселить квартиранта является обращение в суд. Кроме этого, собственник может обратиться с заявлением в правоохранительные органы, которые установят факт незаконного проникновения в жилище и могут привлечь такого арендатора к ответственности», – комментирует Надежда Карабчевская, генеральный директор юридической компании «Бергер и партнеры».

Другими словами, если в суд обращаться не хочется, можно действовать по-простому: предупредить арендатора о том, что ваша встреча была ошибкой и с такого-то числа квартиру надо освободить. В тяжелых случаях можно попросту сменить в отсутствие особо буйного квартиранта замки, а в случае претензий обращаться в милицию: «в квартире посторонние» (на руках хорошо иметь при этом свидетельство о праве собственности и документы, удостоверяющие личность).

Вариант второй: договора нет, но есть расписки о передаче денег
Расписки сложно признать договором, и сами по себе они не являются основанием для нахождения «постороннего» человека в квартире, но все-таки наличие расписок открывает возможность судиться не только хозяину с арендатором, но и арендатору с хозяином.

«Если договор не заключался, но жилец брал с хозяина расписки, в которых указано, за что конкретно взяты деньги (паспортные данные сторон, ссылка на наем квартиры по конкретному адресу и за конкретный период), то это является косвенным подтверждением того, что человек эту квартиру снимает. И в этом случае, поскольку договор найма заключен в устной форме, выселить жильца можно только путем устных договоренностей либо на основании действующего законодательства (ГК РФ) в судебном порядке», – комментирует Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда».

«В случае если договор не заключался, но при передаче денег арендатор брал с собственника квартиры расписки, это обстоятельство может свидетельствовать о наличии договоренностей, и суд может признать факт наличия договорных отношений», – соглашается и Надежда Карабчевская.

Помимо письменных свидетельств, при рассмотрении конфликта может иметь вес и такая, вроде бы, нематериальная вещь, как соседское слово.

«По жилищным делам для установления юридически значимых обстоятельств часто используются свидетельские показания. Свидетель – это юридически не заинтересованное в исходе дела лицо, вызываемое в суд для сообщения сведений о непосредственно им воспринятых или сообщенных ему фактах, имеющих значение для дела. С помощью свидетельских показаний устанавливаются самые разные факты, имеющие юридическое значение для разрешения жилищного спора. Например, по делам, связанным с выселением арендатора из квартиры, посредством свидетельских показаний нередко устанавливаются факты возникновения договорных отношений, – рассказывает Карабчевская. – Поскольку, как правило, предметом спора выступает жилое помещение, которое находится в многоквартирном доме, в качестве свидетелей часто вызываются соседи спорящих сторон. Сведения о некоторых фактах (например, о проживании гражданина в жилом помещении) могут быть получены этими свидетелями невербальным путем, посредством простого наблюдения».

Показания соседей могут использоваться, если расторжение договора происходит на основании жалоб соседей на нецелевое использование квартиры или неоднократное нарушение гражданских прав соседей, отмечает Мария Жукова.

Вариант третий. Договор аренды/найма заключался. На каких основаниях можно выселить квартиранта в этом случае?
Если нет желания «брать на понт» арендатора, придется обращаться в суд: законных оснований для выселения жильцов, как бы ни был убог договор, не найти. Разумеется, если срок действия договора не истек. Вариант со сменой замков опасен для квартирного хозяина тем, что, имея на руках документ, подтверждающий его право находиться в квартире, арендатор мало того что может обратиться в суд по поводу нарушения условий договора, так еще и, при наличии известной фантазии, вполне может инкриминировать квартирному хозяину кражу ценных вещей с занимаемой им жилплощади. И не так важно, существовали ли эти ценности в реальности или только в его воображении.

«Если срок договора истек, а правоотношения по найму жилья продолжаются, то договор становится заключенным на неопределенный срок. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (ст.452 ГК РФ), – говорит Надежда Карабчевская. – В таком случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ст.610 ГК РФ)».

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение, продолжает юрист: «Согласно ст. 434 ГПК РФ, при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке исполнения решения о выселении. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном статьями 203 и 208 ГПК РФ. На практике основанием для отсрочки выселения может быть тяжелая болезнь выселяемого с высокой температурой». Есть прецедент, когда арендатор добился отсрочки выселения на осенне-зимний период, мотивируя невозможность съехать отсутствием жилплощади и частыми болезнями детей в холодное время года.

Валерия Семенова "Собственник".