Все об аренде квартир в Москве 

Налоги на аренду

-----

Не скажешь сам, расскажут соседи

Не смотря на то, что наша страна усиленно стремится к интеграции в мировую экономику, у нас до сих пор существуют вещи, которые непонятны международной общественности. К примеру, нежелание россиян платить налоги. Если во всех цивилизованных странах необходимость отдавать часть заработанных средств государству впитывается с молоком матери, то у нас наоборот, каждый считает своим долгом скрыть от фискальных органов свой реальный доход, а налоги платить с мизерной «белой» зарплаты. Точно такая же ситуация происходит и на рынке аренды жилой недвижимости. Объем рынка только элитных квартир, по разным оценкам, составляет $10-20 млн. Что касается дешевых квартир, то оценить его практически невозможно. Хотя бы потому, что львиная доля объектов сдается частниками напрямую, либо через небольшие агентства недвижимости. То, что ФНС рано или поздно заинтересуется этим рынком, было легко прогнозируемо. Но все же заявления главного налоговика станы Михаила Мокрецова повергли рынок в легкую панику. На одной из пресс-конференций глава ФНС призвал граждан «стучать» на своих соседей, сдающих квартиры в аренду. «Мы очень рассчитываем на поддержку сознательных граждан, которые наблюдают за своими соседями, которые сдают квартиры», — сказал он. Кроме того, у налоговых инспекторов есть и другие возможности по выявлению недобросовестных арендодателей. Они могут воспользоваться и базой данных Росрегистрации, в случае если заключен и зарегистрирован долгосрочный договор, и получать информацию от участковых. Впрочем, все эти методы не новы, но сам факт того, что ФНС всерьез заявила о намерениях вывести арендный рынок из тени, взбудоражил общественность. Аналитики рынка сразу же заговорили о том, рынок постепенно начнет выходить из тени, это неизбежно, но все затраты по уплате налогов лягут на плечи арендаторов. «Вероятность, что эта инициатива повлияет на рост стоимости найма, есть. Вариантов два: люди как не платили налоги, так и не будут их платить, либо будут перекладывать налоговое бремя на нанимателя – в этом случае стоимость квартиры может вырасти примерно на 15%. Это позволит получать необходимую сумму с учетом уплаты 13% налога», — говорит заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Преступление и наказание

Как бы ни парадоксально это звучало, в нашей стране далеко не все знают о том, что с дохода, получаемого за счет сдачи в наем жилых помещений нужно платить налог. Уровень правовой осведомленности населения в России очень низок, это показывают результаты многих опросов. Собственники порой искренне уверены, что с дохода от аренды они не обязаны платить налоги, т.к. уже платят НДФЛ с зарплаты, платят коммунальные платежи и так далее. Но все же, незнание закона не освобождает от ответственности. Каждый арендодатель должен понимать, что в соответствии со статьями 208.1.4 и 209.1 Налогового кодекса Российской Федерации доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом налогообложения НДФЛ. Размер налога на доходы физических лиц, согласно статье 210.1 НК РФ составляет 13%. Налогоплательщики, получившие доход в виде вознаграждений от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров аренды имущества или договоров найма жилого помещения, самостоятельно исчисляют суммы НДФЛ, подлежащие уплате. Кроме того, они обязаны представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию в срок не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Кроме того, для тех, кто все-таки не пожелает платить налоги добровольно, предусмотрено довольно жесткое наказание. Несколько лет назад Верховный суд России издал постановление «О судебной практике по делам о незаконном получении и легализации (отмывании) денежных средств», где, в частности, были упомянуты и арендодатели квартир. Высшая судебная инстанция установила, что гражданин, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя и сдавший в аренду квартиру, не является преступником. Но вот если он не платит налогов с полученных доходов — подлежит уголовному преследованию. Причем сразу по двум статьям Уголовного кодекса – «Мошенничество» и «Отмывание доходов». Наказание по таким обвинениям могут быть весьма суровы: от штрафа в размере 100-500 тыс. рублей до трех лет содержания под стражей.

Крупные компании, предоставляющие услуги по сдаче в аренду квартир уверяют, что всегда информируют своих клиентов о необходимости платить налоги, утверждает руководитель отдела аренды элитной недвижимости компании Knight Frank Виталий Курапов. «Людям надо заранее объяснять, что иначе нельзя. Знаю, что есть агенты, которые говорят – «не платите, всё равно никто не проверяет». Правильный подход – когда приходит консультант по недвижимости и объясняет, что надо собрать такой-то набор документов, оформить такие-то доверенности и быть готовым платить такие-то налоги. Иначе – нельзя. Так делают консультанты крупных компаний, которые давно существуют на рынке, которые дорожат своей репутацией профессионалов», — говорит он.

Привычка не платить

Но все же тех, кто уклоняется от уплаты налогов по незнанию не так много. Большинство делает это сознательно, не страшась сурового наказания. Существует даже ряд полулегальных способов сдавать жилье в наем в обход фискальных органов. Первый, самый простой и распространенный, — дать арендатору указание не открывать дверь незнакомым людям. Формула «хозяина нет, когда придет – не знаю» работает довольно хорошо. Для того чтобы предъявить налоговые претензии, нужно установить законного владельца недвижимости. Если его нет на месте, необходимо подавать в розыск, а правоохранительным органам заниматься, этим, как правило, очень не хочется. Второй способ также не нов. Арендодатель может представиться участковому дальним родственником или другом владельца жилплощади, временно проживающим на территории. Доказать факт проживания за вознаграждение практически нереально. Но тут есть один подводный камень. Даже если предположить, что посторонний живет бесплатно, тогда он фактически получает доход, не уплачивая арендную плату. С этой выгоды, по-хорошему, гражданин также должен заплатить налог. В этом случае налоговики вправе обратиться в суд с целью доказать получение дохода, а дальше уже арендатор и арендодатель будут сами разбираться, кто из них должен уплатить налог. Еще одна лазейка кроется в несовершенстве законодательства. Согласно Налоговому кодексу, декларацию о доходах гражданин должен подавать за прошлый год – и делать это не позднее 30 апреля текущего года. То есть арендодатель может с чистой совестью показать проверяющим органам договор аренды, заключенный, скажем, 1 мая, и пообещать заплатить налог в следующем году. Ну и, конечно же, излюбленный способ всех арендодателей: платить налог, но только частично. Для этого в договоре аренды указывается арендная ставка гораздо ниже фактической, с нее и платится налог. Перечислять можно до бесконечности, в России испокон веков принято обходить закон и способы того, как это сделать появляются постоянно. Тут хотелось бы оговориться. Перечисляя все эти методы уклонения от уплаты налогов, мы ни коим образом не призываем граждан нарушать закон. Более того, мы даже можем предложить абсолютно легальный способ не платить налог с дохода физических лиц. Нет, платить все равно придется, но не 13 процентов, а всего 6. Для этого необходимо всего лишь зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица (ПБОЮЛ), работающего по упрощенной системе налогообложения.

Вперед к светлому будущему

И все же, не смотря на призывы ФНС, жесткие карательные меры, того момента, когда налоги будут платить все, нам придется ждать еще очень долго. Подтверждают этот факт и данные статистики. Согласно отчету Федеральной налоговой службы за первые семь месяцев 2007 года, сотрудники ведомства собрали более 258 тыс. сведений о фактах незаконной аренды квартир. К слову сказать, эта цифра в 1,8 раза превышает подобный показатель 2006 года. Но и определенные успехи все же имеются. За счет уплаты налога на доходы граждан, сдающих в наем жилье, федеральный бюджет пополнился на 2,4 млрд. рублей 7 месяцев, что в 2,7 раза сумму поступлений за весь прошлый год. Тогда за 12 месяцев было собрано 875 млн. рублей. По мнению многих игроков рынка, проблема неуплаты налогов все же решаема, но для того, чтобы граждане поняли, что платить налоги необходимо, понимали это на уровне ощущений, должно пройти, по крайней мере, 10 лет. «Теоретически, налоговые органы смогут добиться того, чтобы налоги платили все, дойти до «победного конца». Это можно сделать за счет установления тотального контроля над владельцами и арендаторами, но этот способ очень дорог и слишком крупномасштабен. Наиболее приемлемый вариант – это эволюционный путь, повсеместная пропаганда и последующий рост налоговой культуры», — говорит ведущий аналитик Агентства недвижимости DOKI Александр Скобелев. В цивилизованных странах все уже давно поняли, что от уплаты налогов физическими лицами растет благосостояние государства. Граждане нашей страны пока научились только жаловаться на плохие условия жизни, ничего не делая для их улучшения.

Иван Кузнецов

Комментарии
22 февраля 2015 г.
А кому можно раскатать каким органам о том что забыться 3 квартиры и не платят налоги???
Ответить
22 февраля 2015 г.
Но логов органам нужно сотрудничать со старшими по подъезду и консьержами
Ответить
22 февраля 2015 г.
Есть старшие по подъезду они все знают кто за сколько и кому за ют и коньсьержки
Ответить
28 февраля 2013 г.
1-ый вопрос. если я сдаю 2 комнаты в разных квартирах то могу я не оформлять ИП. Доход в месяц небольшой. 2-ой вопрос. в декларации нужно указывать полученный доход и прикладывать договор найма ,расписки в получении денег или это необязательно? Спасибо за ответ.
Ответить
24 октября 2012 г.
Спасибо за статью. Очень информативно.
Ответить
Оставьте комментарий
Имя*:
Подписаться на комментарии (впишите e-mail):

Введите код с картинки:
* — Поля, обязательные для заполнения

Статьи

Права граждан, проживающих с нанимателем

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ). днако ответственность перед наймодателем за действия этих граждан в случае нарушения ими условий договора найма жилого помещения, несет наниматель (п. 3 ст. 677 ГК РФ).

Осенью подорожает аренда дешевых квартир

Осенью, с ростом спроса, аренда жилья в Москве может подорожать на 10-15%, прогнозируют столичные риелторы. Речь в первую очередь идет о наиболее популярных среди потенциальных арендаторов недорогих квартирах (по 25-30 тыс. руб. в месяц), пишет «Комсомольская правда».

Арендные войны: без суда и пристава не обойтись

Что может быть для арендатора хуже, чем расторжение договора аренды? Только выселение из занимаемого помещения. Казалось бы, термин «выселение» применим только в отношении жилья. Однако специального термина для процесса освобождения офисных помещений не придумано. Итак, что такое выселение, когда оно грозит и реально ли ему противостоять?

Все статьи

Оставить заявку ?

Введите код с картинки: